종부세와 월세 인상, 인용된 논문의 실제 결론

“종부세가 오르면 월세도 오르나요.” 요즘 부동산 커뮤니티에서 자주 보이는 질문입니다.

2026년 8월 3일, 정부가 종합부동산세를 포함한 세제개편안을 발표하면서 이 질문이 다시 떠올랐습니다. 서울 강남권에서는 발표 직후 월세를 100만원 넘게 올린 재계약 사례가 나왔고, 서울 아파트 평균 월세(2026년 6월)는 통계 작성 이후 최고치를 기록했습니다.

그런데 이 흐름을 종부세 개편 하나로 설명하기엔 빠진 조각이 많습니다. 지금 무엇이 확정됐고 무엇이 아직 검토 단계인지, 시장 데이터가 실제로 언제 발생한 일인지, 그리고 “종부세가 월세를 올린다”는 주장의 가장 유명한 근거가 실제로는 뭐라고 말하고 있는지부터 짚어보겠습니다.

2026년 8월 16일 기준, 세제개편안은 입법예고(~8월 20일)를 거쳐 국회 제출을 앞둔 정부안 단계입니다. 국회 심의는 아직 시작되지 않았습니다.

2주택 이하 중과세율 통합, “검토 중”이 아니라 이미 정부안입니다

2주택 이하 소유자에게도 3주택 이상과 같은 중과세율을 적용하는 방안은 더 이상 검토 단계가 아닙니다. 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회를 거쳐 발표된 정부 세제개편안에 이미 담긴 확정된 정부안입니다.

7월 말까지만 해도 언론은 이를 “검토 중”으로 보도했습니다. 당정협의가 비공개로 진행되던 시점이었기 때문입니다. 하지만 8월 3일 오후 6시 세제개편안이 공식 발표되면서 상황이 바뀌었습니다. 지금은 정부가 낸 법안을 두고 국민이 의견을 내는 입법예고 기간(8월 4일~8월 20일)이 진행 중이고, 이후 차관회의(8월 27일)와 국무회의(9월 1일)를 거쳐 9월 3일 이전 정기국회에 제출될 예정입니다.

이 구분이 중요한 이유는 독자가 지금 할 수 있는 일이 달라지기 때문입니다. “검토 중”이면 지켜보는 것 말고 할 게 없지만, “입법예고 중”이면 법제처 국민참여입법센터에서 실제로 의견을 낼 수 있습니다. 실제로 8월 11일 오후 5시 기준 종합부동산세법 개정안에만 4,300건이 넘는 입법의견이 접수됐고, 반대 의견이 다수를 차지하고 있습니다.

확정된 것부터 정리하면

종부세 개편안에서 이미 확정된 요소는 세율 말고도 여럿입니다.

세율표 자체도 눈여겨볼 부분이 있습니다. 과세표준 6억~12억원 구간은 1.0%에서 1.3%로, 94억원 초과 구간은 2.7%에서 5.0%로(+2.3%포인트) 오릅니다. 다만 2027년은 중간세율이 적용되고, 주택 수 구분이 완전히 사라져 모든 주택이 같은 세율표를 적용받는 시점은 2028년부터입니다.

개인적으로 세율 인상폭보다 더 눈에 띄는 대목은 비거주 다주택자의 기본공제입니다. 지금은 다주택자도 9억원까지 공제받지만, 개편안이 그대로 통과되면 거주하지 않는 주택을 가진 사람의 기본공제는 최소 4억원까지 줄어듭니다. 임대를 놓는 집은 정의상 소유주가 거주하지 않는 집이라, 이 조항이 실제로는 세율표보다 임대사업자에게 더 크게 작용할 수 있습니다.

세제개편안 전체(근로장려금·ISA 등 다른 세목 포함)는 2026년 세제개편안 총정리에서 확인할 수 있습니다.

과거에도 종부세가 오르면 월세가 올랐을까

전례는 있습니다. 종부세가 오를 때마다 서울 월세도 함께 오르는 흐름이 관찰됐습니다.

2018년 9·13 대책 이후 종부세율과 공정시장가액비율(2018년 80% → 2021년 95%)이 매년 올랐고, 2020년 7·10 대책에서는 3주택 이상·조정지역 2주택자 세율이 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 두 배 가까이 뛰었습니다.

같은 기간 서울 아파트 평균 월세(한국부동산원)는 2019년 6월 109만원에서 2022년 6월 126만 5000원으로 올랐습니다. 2021년 6월(114만 1000원)에서 한 달 뒤인 7월(121만 4000원)로 넘어가는 구간의 상승폭이 특히 컸습니다.

다만 이 상승을 종부세 인상만의 결과로 보기는 어렵습니다. 같은 시기에 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행, 저금리, 집값 급등, 전세 공급 부족이 동시에 겹쳐 있었기 때문입니다. “우려의 근거가 되는 전례”이지 “증명된 인과관계”는 아닙니다.

시장의 신호, 그런데 시점이 갈립니다

지금 시장에서 나타나는 신호는 두 갈래로 나눠서 봐야 합니다. 하나는 세제개편안 발표 이전의 데이터, 다른 하나는 발표 이후 실제로 벌어진 사례입니다. 이 둘을 섞어서 읽으면 인과관계를 실제보다 크게 오해하기 쉽습니다.

먼저 발표 이전 데이터입니다.

이 수치를 보도한 헤럴드경제 기사는 2026년 8월 3일 오전 11시 10분에 입력됐습니다. 같은 날 오후 6시에 나온 세제개편안 발표보다 먼저 나온 기사입니다. 즉 상반기 계약 대부분은 세제개편안이 발표되기 전에 이미 체결된 것입니다. 해당 기사가 직접 제시한 원인도 “입주 물량 감소, 임대 매물 부족 등으로 전세 수요가 월세로 추가로 이동하면서 고액 월세화 현상이 빨라진 것”이었고, 종부세는 언급되지 않았습니다.

서울 아파트 평균 월세도 2026년 6월 159만 2000원으로 통계 작성 이후 월별 기준 최고치를 기록했습니다. 전년 동월(142만 2000원) 대비 12.0% 오른 수치이지만, 이 역시 발표 이전 흐름입니다.

발표 이후에 실제로 움직인 사례는 따로 있습니다. 문화일보 보도(8월 11일, 국토부 실거래가 기준)에 따르면 서초구 반포동 아크로리버파크 150㎡는 8월 6일 보증금 8억원·월세 720만원에서 보증금 10억원·월세 880만원으로 재계약됐고, 같은 단지 반포자이 84㎡도 같은 날 월세 550만원에서 580만원으로 올랐습니다. 헤럴드경제는 8월 3일부터 9일 사이 서울 아파트 매물이 2,107건 늘었고, 특히 서초(+6.1%)·강남(+5.0%)에서 매물 증가 폭이 컸다고 전했습니다. 다만 같은 개편안에는 다주택 양도세 중과를 2029년까지 한시 완화하는 내용도 함께 담겨 있어, 매물 증가를 종부세 부담만으로 읽기는 어렵습니다.

정리하면, 상반기 초고액 월세 급증은 세제개편안과 시점상 겹치지 않고, 대신 8월 초 강남권 일부 단지에서 발표 이후 별개의 움직임이 시작된 것으로 보입니다.

월세를 올린다는 근거로 가장 많이 인용된 논문, 실제로는 뭐라고 했나

월세를 올린다는 근거로 가장 많이 인용되는 논문은, 정작 임대료 자체엔 유의한 영향이 없다고 결론 냈습니다. 이 글에서 제가 가장 눈여겨본 지점이 여기입니다.

“종부세가 오르면 월세도 오른다”는 주장의 대표적 근거로 언론에 자주 인용되는 논문이 있습니다. 김병남·송헌재(서울시립대) 교수의 「보유세 전가에 관한 실증연구: 전월세 보증금을 중심으로」(재정학연구, 2022)입니다. 이 논문을 인용한 헤럴드경제 7월 30일 보도는 “임대인의 보유세가 1% 증가할 경우 증가분의 29.2~30.1%가 전세보증금에 전가되는 것으로 분석됐다”며 “월세 전가율은 46.7~47.3%로 더 높게 나타났다”고 전했습니다.

그런데 논문의 국문 초록 원문은 이렇게 결론 냅니다.

“분석결과, 임대 가구의 보유세가 증가할 때 임차가구의 전세 및 월세 보증금도 증가하는 것으로 나타난 반면 임대료에 미치는 영향은 통계적으로 유의하지 않았다.”

논문 제목부터 “전월세 보증금을 중심으로”입니다. 초록도 “임대료 인상보다는 보증금을 많이 올리는 방향으로 대응해왔다고 보여진다”고 적고 있습니다. 즉 헤럴드경제가 함께 보도한 전세보증금 전가율(29.2~30.1%)이 오히려 초록의 결론과 맞물리는 숫자이고, 정작 “월세 전가율”이라는 표현의 월세(임대료) 자체에 대해서는 논문이 직접 “통계적으로 유의하지 않다”고 못 박은 것입니다.

물론 이론이 틀렸다는 뜻은 아닙니다. 송헌재 교수는 헤럴드경제 7월 30일 보도에서 “보유세가 오르면 임대 공급 비용이 커지고 그 부담 일부가 세입자에게 넘어가는 것은 경제 이론상 자연스러운 결과”라고 밝혔습니다. 다만 본인 논문의 실증 결과와 이 이론적 설명은 서로 다른 층위라는 점은 짚고 넘어갈 필요가 있습니다.

같은 방향의 반증도 있습니다. 문윤상 한국개발연구원(KDI) 부동산연구팀장은 2022년 「주택 보유과세의 귀착과 시사점」에서 종부세 제도 변화가 임대시장에 미친 영향이 미미했다고 봤습니다(뉴시스 보도). 반대로 송경호 한국조세재정연구원 연구위원은 2024년 연구에서 공시가격이 10% 오르면 전세가격이 1~1.3% 오른다고 추정했습니다(뉴시스 보도) — 다만 이 연구가 다룬 것은 월세가 아니라 전세입니다. 국책연구기관 두 곳조차 결론이 갈린다는 사실이, “종부세가 오르면 월세도 오른다”를 단정하기 어려운 이유입니다.

형평이냐, 전가냐 — 두 시각

정부는 이번 개편의 목적을 형평으로 설명합니다. 조만희 재정경제부 세제실장은 8월 3일 기자단 문답에서 “지금은 30억원짜리 한 채보다 10억원짜리 세 채를 가진 사람이 세 부담이 더 큰 구조다”라며 “이런 왜곡을 개선하기 위해 주택 수보다 보유가액 중심으로 과세체계를 바꿨다”고 설명했습니다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관도 같은 자리에서 “시가 20억원 미만은 종부세 대상에서 제외되고, 시가 30억원까지는 세 부담이 오히려 줄어든다”며 전월세 시장 대부분이 여기에 해당한다고 밝혔습니다.

정부는 전가 가능성도 제한적으로 봅니다. 계약갱신청구권과 전월세상한제가 있어 기존 세입자의 임대료를 임의로 올리기 어렵다는 논리입니다.

하지만 이 두 제도는 기존 계약의 갱신만 보호합니다. 신규 계약에는 상한이 없고, 앞서 본 초고액 월세 데이터도 신규 계약 기준입니다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 다른 경로를 지적합니다. “비거주 1주택자가 대거 실거주에 나서게 되면 해당지역에서 집중적으로 전세 물량이 줄어들게 되면서 전월세 가격이 올라간다”는 것이고, “이것이 세 부담의 전가”라고 설명합니다. 실제로 조만희 세제실장도 같은 답변에서 “거주공제 중심으로 전환되면 실거주 수요는 늘겠지만”이라고 인정한 바 있어, 정부와 우려 측이 같은 전제를 서로 다른 결론으로 읽고 있는 셈입니다.

가장 균형 잡힌 평가는 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원의 말일 겁니다. “보유세가 늘었다고 임대료에 반드시 같은 폭으로 전가되는 것은 아니다”라면서도 “다만 서울 아파트처럼 공급이 부족하고 임차 수요가 탄탄한 시장에서는 집주인의 협상력이 강해 세 부담 일부가 전월세 가격에 반영될 가능성이 있다”고 짚었습니다.

한 가지 더 볼 것은 종부세와 무관한 구조적 요인입니다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “최근 8년 동안 서울 가구 수가 약 37만가구 늘어난 반면 주택 수 증가량은 약 27만가구에 그쳤다”며 “2017년부터 가구 분화 속도가 주택 순증 속도를 앞지르면서 주거 공간 자체가 절대적으로 부족해졌다”고 설명합니다. 종부세 개편이 없었어도 서울 전월세 시장은 이미 구조적으로 오를 압력을 받고 있었다는 뜻입니다.

그래서 세입자와 집주인의 지갑엔 무슨 뜻인가

지금 살고 있는 집이라면 이번 개편으로 갱신 임대료가 곧바로 오르지는 않지만, 새로 계약한다면 이야기가 다릅니다.

• 지금 살고 있는 집: 계약갱신청구권·전월세상한제가 적용돼 갱신 계약 임대료가 곧바로 오르지는 않습니다.
• 새로 계약하는 집: 서초·강남·용산 등 고가 아파트 밀집 지역의 신규 계약은 이 보호를 받지 못합니다. 앞서 본 반포동 사례처럼 협상력이 임대인 쪽으로 기운 시장에서는 신규 임대료가 먼저 움직입니다.

정부도 세입자 대책을 함께 냈습니다. 월세 세액공제 한도를 연 1000만원에서 1200만원으로 늘렸습니다. 월 단위로 환산하면 100만원 수준이고, 대상도 총급여 8000만원 이하 근로자로 제한됩니다. 서울 아파트 평균 월세(159만 2000원)조차 이 한도를 넘고, 이 글이 다루는 월 1000만원대 초고액 월세 시장과는 애초에 대상이 겹치지 않습니다. 확대된 것은 사실이지만, 이번 이슈의 진앙과는 규모가 다른 대책입니다.

집주인 입장에서는 세율 인상폭보다 비거주 다주택자의 기본공제 축소(9억원 → 최소 4억원)가 더 크게 체감될 수 있습니다. 임대를 놓는 주택은 대부분 소유주가 거주하지 않는 집이기 때문입니다. 정부 참고자료에 따르면, 시가 30억원 비거주 1주택(60세 미만·10년 보유 가정)의 보유세는 573만 4000원에서 907만 1000원으로, 약 58% 늘어나는 것으로 추계됐습니다.

이번 개편의 5년 세수효과 3조 4430억원 가운데 종합부동산세가 2조 1815억원으로 63%를 차지합니다. 정부가 제출한 세부담 귀착표를 보면 개인 서민·중산층은 1조 2258억원 감세, 개인 고소득자는 1226억원 증세로 잡혀 있고, 가장 큰 항목인 4조 6831억원은 “기타”로 분류돼 있습니다. 이 “기타”의 정의는 외국인·비거주자·상속인·공익법인과 “귀착 분석이 곤란한 일부 항목”입니다. 정부 스스로도 이번 증세가 최종적으로 누구에게 귀착되는지 항목별로 밝히지 않은 셈이고, 이것이 “결국 임차인에게 넘어가는 것 아니냐”는 질문이 계속 남는 이유이기도 합니다.

지켜볼 지점

정리하면, 2주택 이하 중과세율 통합은 더 이상 “검토 중”이 아니라 8월 3일 발표된 정부안이고, 지금은 입법예고 기간(~8월 20일)입니다. 상반기 초고액 월세 급증은 이 개편안보다 시점상 앞서 있고, 종부세가 월세를 올린다는 대표 근거로 인용된 논문은 정작 임대료 자체엔 유의한 영향이 없다고 결론 냈습니다.

다만 아직 확정되지 않은 것도 많습니다. 구윤철 부총리는 8월 11일 국무회의에서 “왜 입법예고 기간이겠나”라며 “국민 의견을 충분히 듣고 한 번 더 수정하고 제출해서 완성도를 높이는 과정으로, 입법예고 기간 중 어떤 의견을 주셔도 좋다. 적극 수정해 보완할 것”이라고 밝혔습니다. 8월 7일에는 “합리적인 범위 내에서는 얼마든지” 수정할 수 있다고도 했습니다. 종부세법 개정안에만 4300건이 넘는 입법의견이 몰린 상태라, 최종 국회 제출안이 8월 3일 발표안과 그대로일지는 불확실합니다.

앞으로 볼 지점은 두 가지입니다. 첫째, 입법예고 기간 중 정부가 실제로 어떤 조항을 수정해 국회에 제출하는가. 둘째, 9월 이후 국회 심의 과정에서 2주택 이하 중과세율 통합이 그대로 유지되는가, 그리고 강남권 신규 계약 월세가 일시적 반응에 그치는지 추세로 이어지는지입니다. 실제 세금 고지는 빨라야 2027년 말이라, 임대료가 먼저 움직이고 세금은 나중에 붙는 이 시차를 계속 지켜볼 필요가 있습니다.

※ 이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 특정 상품의 투자 권유가 아닙니다. 투자 판단과 그에 따른 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 개별 세부담은 사정에 따라 다르므로 구체적인 판단은 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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출처

1. 재정경제부 2026년 세제개편안 발표 (개조식·문답자료 원문)
2. KCI 김병남·송헌재, 「보유세 전가에 관한 실증연구: 전월세 보증금을 중심으로」
3. 뉴스핌 2026.8.3 — 2026 세제개편 일문일답(구윤철·조만희 발언 원문, 게재 2026-08-03 18:00)
4. 뉴스핌 2026.8.7 — 구윤철 “합리적 범위 내 수정 가능”
5. 뉴스핌 2026.8.11 — 서울 아파트 평균 월세 159만원(윤지해 인용)
6. 이데일리 2026.8.11 — 종부세법안 입법예고 의견 4천건 돌파(우병탁 인용)
7. 헤럴드경제 2026.7.30 — 보유세 올릴 때마다 월세도 뛰었다
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