집 한 채는 있는데 매달 들어오는 돈이 마땅치 않을 때 주택연금을 찾아보게 됩니다. 검색하면 “70세에 3억원이면 월 92만원” 같은 조회표가 먼저 나오는데, 그 숫자가 어떻게 나왔는지, 집이 더 비싸면 그만큼 더 받는지는 어디에도 없어요.
이 글은 한국주택금융공사가 공개한 월지급금 표와 「한국주택금융공사법」 조문을 그대로 펼쳐 놓고 봅니다. 월지급금이 무엇으로 정해지고 어디서 멈추는지, 가입한 뒤에 무엇이 바뀌고 무엇은 안 바뀌는지를 순서대로 짚습니다. 가입할지 말지는 다루지 않습니다. 조건과 계산 구조만 적고, 판단은 읽는 분께 남깁니다.
3줄 요약
- 월지급금은 부부 중 연소자의 나이와 집의 시세로 정해지지만, 대출한도 상한 6억원 때문에 집값에 정비례하지 않습니다. 일반주택을 종신지급방식 정액형으로 받는 75세라면 10억원·11억원·12억원 집이 모두 월 366만 6천원입니다(2026.03.01. 기준).
- 가입 뒤 집값이 올라도 월지급금은 그대로입니다. 공사의 재량이 아니라 「한국주택금융공사법」 제9조 제5항이 재산정 결과를 새 계약자에게만 반영하도록 정해서입니다.
- 2026년 3월 1일 개편은 초기보증료를 1.5%에서 1.0%로 내리는 대신 연보증료를 0.75%에서 0.95%로 올렸습니다. 비용이 사라진 것이 아니라 시점이 뒤로 옮겨진 것입니다.
※ 2026년 9월 기준입니다. 월지급금 예시는 한국주택금융공사가 공개한 2026년 3월 1일 기준 표를 옮긴 것이고, 요건·요율은 바뀔 수 있으니 신청 전 한국주택금융공사 주택연금 안내에서 확인하세요.
목차
- 주택연금은 집을 담보로 평생 나눠 받는 대출입니다
- 가입 문턱은 공시가격 12억원, 월지급금은 시세로 정합니다
- 월지급금은 집값에 정비례하지 않습니다
- 비용은 세 갈래이고, 3월 개편은 앞을 줄이고 뒤를 늘렸습니다
- 집값이 올라도 월지급금은 그대로이고, 근거는 법 제9조입니다
- 부부가 모두 떠난 뒤의 정산, 비소구에도 예외가 넷 있습니다
- 가입 전 체크리스트
- 자주 묻는 질문 (FAQ)
- 마무리
주택연금은 집을 담보로 평생 나눠 받는 대출입니다
주택연금은 이름에 연금이 붙어 있지만, 법률상으로는 집을 담보로 매달 조금씩 받는 대출이고 그 대출을 한국주택금융공사가 보증하는 구조입니다. 돈을 빌려주는 쪽은 은행 같은 금융기관이고, 공사는 가입자가 아무리 오래 살아도 은행이 손해 보지 않도록 뒤에서 보증을 섭니다. 그래서 국민연금이나 퇴직연금처럼 적립한 돈을 돌려받는 것이 아니라, 내 집의 가치를 미리 당겨 쓰는 것에 가깝습니다.
법률상 이름은 주택담보노후연금보증입니다
2007년 7월에 출시된 이 제도의 근거는 「한국주택금융공사법」 [시행 2026. 1. 2.] 제2조제8호의2입니다. 조문이 길지만 담보·대출·보증·연령 네 가지가 한 문장에 다 들어 있어서 그대로 옮깁니다.
8의2. “주택담보노후연금보증”이란 주택소유자가 주택에 저당권 설정 또는 주택소유자와 공사가 체결하는 신탁계약(주택소유자 또는 주택소유자의 배우자를 수익자로 하되, 공사를 공동수익자로 하는 계약을 말한다)에 따른 신탁을 등기하고 금융기관으로부터 대통령령으로 정하는 연금 방식으로 노후생활자금을 대출받음으로써 부담하는 금전채무를 공사가 계정의 부담으로 보증하는 행위를 말한다. 이 경우 주택소유자 또는 주택소유자의 배우자가 대통령령으로 정하는 연령 이상이어야 하며, 그 연령은 공사의 보증을 받기 위하여 최초로 주택에 저당권 설정 등기 또는 신탁 등기를 하는 시점을 기준으로 한다.
풀어 보면 이렇습니다. 담보를 잡는 방법은 집에 근저당권을 설정하는 저당권방식과, 소유권을 공사에 신탁하는 신탁방식 둘 중 하나입니다. 돈은 금융기관이 연금 방식으로 빌려주고, 갚지 못할 위험은 공사가 떠안습니다. 나이 요건은 부부 중 한 명만 채우면 되고, 그 나이는 처음 등기하는 시점에 셉니다. 노후 소득으로 보면 국민연금·퇴직연금과 함께 3층 구조의 한 축입니다.
주택담보대출과는 돈이 나가는 시점부터 다릅니다
공사가 직접 비교표로 정리해 둔 차이는 셋입니다. 주택담보대출은 계약 때 한꺼번에 돈이 나가고, 기간이 정해져 있어 그동안 원리금을 갚아야 합니다. 주택연금은 매달 돈이 나가고, 기간이 종신이라 사는 동안 갚을 의무가 없습니다. 담보 가치의 몇 %까지 빌릴 수 있는지를 정하는 LTV도 그대로 적용되지 않는데, 주택연금의 인출한도는 집값 비율이 아니라 연령·주택가격·할인율을 함께 넣어 산출하기 때문입니다. LTV·DTI·DSR이 각각 무엇을 재는지는 따로 정리해 두었습니다.
공사 예시로 60세가 1억원 집으로 대출상환방식에 가입하면 인출한도는 약 3,400만원(90% 적용 시)인데, 같은 집의 LTV 70%는 7,000만원입니다. 같은 집, 같은 사람이라도 두 제도가 재는 방식이 다르다는 뜻입니다.
16만 명이 이용 중이고, 평균은 신규 가입자 기준이 아닙니다
공사 이용현황(2026년 7월 말 기준)을 보면 누적 가입자는 160,869명, 부부 중 연소자 기준 평균 연령은 72세, 평균 월지급금은 129만원, 평균 주택가격은 4억 200만원입니다. 다만 이 평균은 2007년부터 쌓인 기존 가입자 전체의 것이라 과거 요율과 과거 집값이 섞여 있어서, 지금 새로 가입하는 사람이 받을 금액이 아닙니다. 금융위원회는 2026년 2월 개선방안에서 60세 이상 가구주 자산의 약 77.6%가 부동산(2024년 말)이라고 밝혔습니다. 그런데 같은 자료의 가입률은 약 2%(2025년 말)이고, 왜 낮은지까지는 이 자료로 판별되지 않습니다.
가입 문턱은 공시가격 12억원, 월지급금은 시세로 정합니다
가입할 수 있는지는 공시가격으로 가리고, 얼마를 받는지는 시세로 계산합니다. 두 단계에서 쓰는 가격이 다르기 때문에 자기 집 공시가격만 보고 월지급금을 가늠하면 어긋납니다.
요건은 나이·집값·거주·의사능력까지 여섯 줄입니다
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 가입연령 | 부부 중 1명 55세 이상 (최초 저당권·신탁 등기 시점 기준) |
| 국적 | 부부 중 1명 대한민국 국민 |
| 주택 보유 | 부부 기준 공시가격 등 12억원 이하 (다주택자는 합산 12억원 이하). 12억원 초과 2주택자는 3년 이내 1주택 처분 조건부 가입 |
| 대상 주택 | 「주택법」 제2조제1호 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택, 주거목적 오피스텔 |
| 거주 | 가입자 또는 배우자가 실제 거주(주민등록 전입). 입원 등 공사 인정 사유 시 예외, 단 부부합산 1주택자만 |
| 의사·행위능력 | 가입자·배우자 모두 필요. 부족 시 성년후견제도를 거쳐 가입 |
여섯 줄 중 뒤의 둘이 흔히 빠집니다. 실거주 예외는 2026년 6월 1일 신규신청분부터 시행됐는데 부부합산 1주택자로 한정되고, 치매 등으로 의사능력이 부족하면 성년후견제도를 거쳐야 계약이 성립합니다. 고령층을 대상으로 하는 제도에서 실제로 자주 걸리는 지점인데 「55세·12억원」만 적는 표에는 없습니다. 55세라는 숫자는 「한국주택금융공사법 시행령」 [시행 2026. 1. 2.] 제3조의2 제2항에 있습니다. 그 나이를 최초 등기 시점으로 재는 것은 앞에서 본 법 제2조 후단이 정합니다.
12억원은 시행령이 2023년에 넣은 숫자이고, 공시가격입니다
「한국주택금융공사법 시행령」 제28조의9(주택담보노후연금보증 대상주택의 가격) 법 제43조의11제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 가격”이란 12억원을 말한다.
[본조신설 2023. 10. 4.]
2023년 10월에 신설된 조문이라, 이 제도의 상한선이 얼마나 자주 움직이는지도 같이 보여줍니다. 이 12억원은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시·고시되는 가격, 즉 공시가격 기준입니다. 반면 월지급금을 계산할 때는 공사가 인정하는 시세를 씁니다. 아파트는 한국부동산원 시세와 KB국민은행 시세를 순서대로 적용하고, 인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정기관의 감정평가액을 씁니다.
공시가격으로 문을 통과하고, 시세로 금액이 정해집니다. 같은 집에 붙는 가격이 여럿이라, 공시가격·실거래가·호가가 어디서 만들어지는지를 먼저 구분해 두면 자기 집이 어느 칸에 들어가는지 짚기 쉽습니다.
55세는 가입 문턱이고, 월지급금은 부부 중 연소자 나이로 계산합니다
두 숫자가 자주 뒤섞입니다. 부부 중 한 명이 55세 이상이면 가입은 되지만, 공사 월지급금 표 머리에 부부 중 연소자 연령 기준으로 산정한다고 못박혀 있어서 금액은 어린 쪽 나이로 정해집니다. 남편이 70세이고 아내가 62세라면 가입 요건은 남편 나이로 채우고, 월지급금은 62세로 계산되는 식입니다. 나이가 어릴수록 100세까지 지급할 기간이 길어져 월 금액이 작아지므로, 배우자와 나이 차이가 크면 표에서 자기 나이 칸을 보면 안 됩니다.
월지급금은 집값에 정비례하지 않습니다
월지급금은 부부 중 연소자의 나이와 집의 시세가 정하지만, 대출한도에 6억원이라는 상한이 있어서 나이가 많고 집값이 높은 구간에서는 집값이 올라가도 월지급금이 멈춥니다. 공사가 공개한 표 안에 그대로 있는데, 계산기형 글들이 지나치는 부분입니다.
산정 변수 세 가지는 법령에 적혀 있습니다
법 제9조 제4항은 보증기준에 들어가야 할 항목을 열거하고, 그 4호가 “주택담보노후연금보증의 보증 금액을 결정하기 위하여 필요한 주택가격상승률, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항”입니다. 나머지는 시행령이 채웁니다.
「한국주택금융공사법 시행령」 제12조의3(주택담보노후연금보증의 보증기준) 법 제9조제4항제4호에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
1. 제3조의2제1항 각 호에 따라 주택소유자가 매월 또는 수시로 지급받는 금액(이하 “주택담보노후연금”이라 한다)을 산정하는 데 필요한 이자율
2. 주택담보노후연금보증을 받을 것으로 예상되는 사람 및 그 배우자가 사망할 확률
주택가격상승률·이자율·사망확률, 이 셋이 법령상 산정 변수입니다. 공사도 「오해와 진실」에서 「주요변수에는 주택가격상승률, 이자율, 기대수명 등이 포함됩니다」라고 같은 세 가지를 듭니다. 집값이 앞으로 얼마나 오를지, 빌려준 돈에 이자가 얼마나 붙을지, 가입자가 얼마나 오래 살지를 넣어 100세까지 지급할 총액을 정하고, 그것을 매달로 나눈 것이 월지급금입니다.
여기에 어떻게 받을지를 정하는 지급방식과 지급유형이 얹힙니다.
| 지급방식 | 구조 | 선택 가능 지급유형 |
|---|---|---|
| 종신지급 | 인출한도 없이 평생 매월 지급 | 정액형·초기증액형·정기증가형 |
| 종신혼합 | 대출한도의 50%(재건축 등 분담금 70%) 안에서 수시 인출 + 나머지 평생 매월 | 정액형·초기증액형·정기증가형 |
| 확정기간혼합 | 인출한도 안 수시 인출 + 나머지 10~30년 매월. 대출한도의 5%는 의무설정인출한도(기간 종료 후 관리비·의료비 용도) | 정액형 |
| 대출상환 | 대출한도의 50% 초과 90% 이하를 기존 담보대출 상환에 인출 + 나머지 평생 매월 | 정액형 |
| 대출상환우대 | 대출상환방식 중 기초연금 수급권자(65세 이상)·부부 기준 2.5억원 미만 1주택자 | 정액형 |
| 우대지급 | 기초연금 수급권자(65세 이상)·부부 기준 2.5억원 미만 1주택자, 인출한도 없이 평생 매월 | 정액형 |
| 우대혼합 | 우대지급 대출한도의 50%(분담금 70%) 안에서 수시 인출 + 나머지 평생 매월 | 정액형 |
지급유형은 셋입니다. 정액형은 같은 금액을 계속 받고, 초기증액형은 처음 3~10년을 더 받은 뒤 줄어들며, 정기증가형은 36개월마다 4.5%씩 늘어납니다. 나머지 둘은 종신지급·종신혼합방식에서만 고를 수 있습니다. 검색하면 자주 나오는 전후후박형·증가형·감소형은 공사 통계에 「(폐지)」로 표시된 옛 유형이라 현재는 선택할 수 없고, 이미 가입한 사람에게만 남아 있습니다. 공사 이용현황을 보면 종신형(종신지급·종신혼합)이 8할 이상이고 지급유형은 정액형이 7할 이상이라, 아래 예시표도 그 조합으로 봅니다.
연령·집값별 예시표, 12억원 칸까지 보면 정체가 보입니다
| 연령 | 1억원 | 3억원 | 5억원 | 7억원 | 9억원 | 10억원 | 11억원 | 12억원 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 55세 | 15.6 | 46.8 | 78.0 | 109.2 | 140.4 | 156.0 | 171.6 | 187.2 |
| 60세 | 21.0 | 63.2 | 105.3 | 147.5 | 189.6 | 210.7 | 231.8 | 252.8 |
| 65세 | 25.2 | 75.8 | 126.4 | 177.0 | 227.6 | 252.9 | 278.2 | 303.5 |
| 70세 | 30.7 | 92.3 | 153.9 | 215.5 | 277.0 | 307.8 | 338.6 | 341.4 |
| 75세 | 38.1 | 114.3 | 190.6 | 266.9 | 343.1 | 366.6 | 366.6 | 366.6 |
| 80세 | 48.3 | 144.9 | 241.6 | 338.2 | 406.0 | 406.0 | 406.0 | 406.0 |
이 표는 공사가 공개한 예시를 옮긴 것이라 실제 수령액은 개별 산정으로 달라집니다. 주택 종류에 따라서도 다른데, 같은 70세·3억원이라도 일반주택은 92만 3천원, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택은 78만 9천원, 주거목적 오피스텔은 74만 6천원입니다. 표의 1억원 칸이 곧 「1억원당 월지급금」이고, 55세와 80세 사이에는 세 배 남짓 차이가 납니다. 나이가 많을수록, 집값이 높을수록 많이 받는다는 것까지는 예상대로입니다.
문제는 표의 오른쪽 아래입니다. 75세 가입자에게는 10억원 집과 12억원 집의 월지급금이 366만 6천원으로 같습니다. 80세는 9억원부터 12억원까지 네 칸이 406만원으로 같고, 70세는 11억원에서 12억원으로 갈 때 2만 8천원 느는 데 그칩니다. 75세의 1억원 칸 38만 1천원이 12억원까지 그대로 비례했다면 457만 2천원이어야 하는데, 실제 12억원 칸은 그보다 90만원 넘게 적습니다. 집값 1억원마다 같은 폭으로 늘던 월지급금이 어느 지점부터 멈추는 것입니다.
원인은 대출한도 상한 6억원입니다
공사는 「오해와 진실」에서 대출한도를 「부부 중 나이가 적은 사람 기준으로 주택연금을 통해 미래(100세)까지 지급받게 되는 월지급금 총액을 현재가치로 환산한 금액(최대 6억원)」이라고 정의합니다. 같은 페이지의 산식은 대출한도 = 주택가격 × 연령별 대출한도 비율입니다. 나이가 많을수록 100세까지 남은 기간이 짧아 비율이 높고, 그래서 더 낮은 집값에서 6억원 상한에 먼저 닿습니다. 80세가 9억원부터, 75세가 10억원부터 멈추고, 70세는 11억원과 12억원 사이에서야 이 상한에 닿는 이유가 이것입니다.
월지급금 총액의 현재가치가 6억원에서 잘리면, 그 위의 집값은 계산에 들어가지 않습니다. 인출한도도 이 대출한도에 인출한도 비율을 곱해 정하므로, 목돈을 인출하면 그만큼 월지급금이 줄어듭니다. 이 사실을 어떻게 볼지는 자기 나이와 집값이 표의 어느 칸에 있는지에 따라 다르고, 표에서 그 칸이 정체 구간 안에 있는지만 확인하면 됩니다.
비용은 세 갈래이고, 3월 개편은 앞을 줄이고 뒤를 늘렸습니다
주택연금의 비용은 가입 때 한 번 내는 초기보증료, 보증잔액에 매달 붙는 연보증료, 대출잔액에 붙는 이자 세 갈래이고, 2026년 3월 1일 개편은 첫 번째를 줄이고 두 번째를 올렸습니다. 셋 중 현금으로 내는 것은 없고 전부 잔액에 쌓입니다.
초기보증료 1.0%, 연보증료 0.95%로 바뀌었습니다
| 항목 | 2026.2.28.까지 신청 | 2026.3.1. 이후 신규신청 |
|---|---|---|
| 초기보증료 | 주택가격의 1.5% | 주택가격의 1.0% |
| 연보증료 | 보증잔액의 연 0.75% | 보증잔액의 연 0.95% (대출상환(우대)방식 1.0%) |
| 초기보증료 환급 가능 기간 | 최초 대출실행일부터 3년 | 5년 |
| 월지급금 | — | 평균 3.13% 인상 |
금융위원회 예시로 4억원 주택의 초기보증료는 600만원에서 400만원이 됐습니다. 같은 자료에서 72세·4억원 기준 월지급금은 129만 7천원에서 133만 8천원으로, 월 4만 1천원·연 49만 2천원 늘었습니다. 보도자료는 연보증료를 올린 목적을 초기보증료 감소로 인한 연금 수령액 감소를 막기 위한 것이라고 밝혔습니다. 앞에서 덜 받은 만큼을 뒤에서 받아 월지급금을 유지하는 설계라는 뜻입니다.
초기보증료는 확실히 줄었지만 연보증료는 보증잔액에 매달 붙어 이용 기간이 길수록 늘어나므로, 이 개편을 인하라는 한 단어로 요약하면 틀립니다. 몇 년 이상 이용하면 어느 쪽이 더 드는지는 잔액이 쌓이는 경로와 금리 가정이 있어야 계산할 수 있어서 이 글에서는 하지 않습니다.
법에는 이 숫자들이 없습니다. 「한국주택금융공사법」 제43조의8은 초기보증료를 담보주택 가격의 2%, 연보증료를 보증금액의 연 2%를 넘지 않는 범위로만 정하고, 실제 요율은 시행령이 공사 이사회에 맡깁니다.
「한국주택금융공사법 시행령」 제28조의7(주택담보노후연금보증의 보증료 등) ① 법 제43조의8제1항에서 “대통령령으로 정하는 요율”이란 주택가격 상승률, 연금산정 이자율, 사망 확률 등을 고려하여 이사회가 정하는 보증료율을 말한다.
그래서 3월 개편은 법 개정 없이 공사 결정만으로 시행될 수 있었고, 보증료율에도 월지급금과 같은 세 변수가 들어갑니다.
이자는 월지급금이 아니라 잔액에 붙습니다
적용금리는 기준금리에 가산금리를 더한 것입니다. 기준금리는 COFIX(신규취급액)이고 6개월마다 바뀌며, 가산금리는 0.85%이고 대출상환방식은 0.1%p 낮습니다. 이자는 매월 연금지급총액, 즉 대출잔액에 가산되고 보증료도 같은 방식으로 붙어서 가입자가 현금으로 내는 일은 없습니다.
금리가 작용하는 경로는 둘로 갈립니다. 월지급금은 가입 시점의 연금산정 이자율로 계산돼 확정되고 이후 바뀌지 않는 반면, 잔액에 붙는 이자는 COFIX가 움직일 때마다 매달 다시 계산됩니다. 그래서 금리가 올라도 월지급금은 그대로이고 잔액만 빨리 늘어납니다. 그 잔액이 나중에 정산할 때 집값과 비교되는 금액입니다.
가입 때 직접 내는 현금은 따로 있습니다
보증료와 이자는 잔액에 쌓이지만 가입할 때 현금으로 내는 돈은 있습니다. 공사가 든 예시는 1가구 1주택자가 3억원 주택으로 70세에 저당권방식으로 가입하는 경우로, 고객 부담비용이 73만원 내외입니다. 내역은 등록세 및 지방교육세 65만 7,600원, 인지세 최대 7만 5,000원 등이고, 법무사 비용은 별도 통지가 있을 때까지 공사가 부담합니다. 주택가격 2억 5천만원 미만 1주택자는 필요할 때 감정평가수수료를 지원받습니다. 이 금액은 위 가정에서만 성립하고, 집값과 방식이 다르면 달라집니다.
집값이 올라도 월지급금은 그대로이고, 근거는 법 제9조입니다
가입한 뒤 집값이 오르든 내리든 월지급금은 바뀌지 않는데, 이것은 공사의 약관이 아니라 법률이 정한 구조입니다. 가입 뒤에 바뀌는 것과 안 바뀌는 것을 이 장에서 가릅니다.
재산정 결과는 새로 계약하는 사람에게만 반영됩니다
「한국주택금융공사법」 제9조(설치 및 기능) ⑤ 제4항제4호의 사항은 연 1회 이상 재산정(再算定)하여 재산정일 이후 주택담보노후연금보증을 받기로 계약을 체결하는 사람의 연금지급액을 결정하는 데에 반영하여야 한다.
주택가격상승률을 비롯한 산정 변수는 매년 다시 계산되지만, 그 결과는 재산정일 이후 계약하는 사람의 월지급금에만 들어갑니다. 기존 가입자의 월지급금이 그대로인 것은 공사의 재량이 아니라 법이 정한 구조입니다. 반대로 집값이 떨어져도 월지급금은 줄지 않는다고 공사는 안내합니다. 연 1회 이상 재산정이 의무라서 표가 해마다 바뀌고, 위의 2026년 3월 1일 표는 그날 이후 신규 신청분에만 적용되며, 이미 가입한 사람은 가입한 해의 표에 묶여 있습니다.
중도해지하면 초기보증료는 일부만 돌아오고, 3년간 재가입이 막힙니다
초기보증료를 한 푼도 돌려주지 않는다는 서술은 2022년 12월 12일 이후로는 맞지 않습니다. 그날 이후에는 최초 대출실행일로부터 3년 이내에 해지하면 초기보증료 일부를 돌려받을 수 있고, 2026년 3월 1일 이후 신규 신청자는 그 기간이 5년입니다. 환급액은 이용 일수가 늘수록 줄어드는 방식이고, 대출실행일로부터 30일 이내에 약정을 철회하거나 사망한 경우에는 전액 돌려받습니다.
해지에는 다른 제약이 붙습니다. 해지일로부터 3년 동안 같은 주택으로 다시 가입할 수 없고, 다시 가입할 때는 인지세 등 비용이 새로 발생합니다. 집값이 올라서 해지하고 새 표로 재가입하려는 경우에도 이 3년 제한과 초기보증료 일부 환급 조건이 그대로 적용됩니다.
이사·매각·1년 이상 비거주는 지급정지 사유입니다
공사는 지급정지 사유 14가지를 열거하는데, 실제로 걸리기 쉬운 것은 다섯입니다.
- 부부 모두 주민등록을 옮긴 경우 (실거주 예외를 승인받았다면 제외입니다)
- 부부 모두 1년 이상 담보주택에 살지 않는 경우
- 매각·양도·화재 등으로 소유권을 잃은 경우
- 일시적 2주택자로 가입한 뒤 최초 지급일로부터 3년 안에 처분하지 않은 경우
- 주거목적 오피스텔을 주거 목적으로 쓰지 않는 경우
살던 집을 팔더라도 담보주택 변경 절차를 밟으면 연금은 유지되는데, 두 집의 담보가치가 다르면 월지급금과 보증료가 달라질 수 있다고 안내됩니다.
부부가 모두 떠난 뒤의 정산, 비소구에도 예외가 넷 있습니다
가입자와 배우자가 모두 사망하면 연금이 끝나고 집을 처분해 정산하는데, 모자라도 상속인에게 청구하지 않는 비소구 원칙에는 법이 정한 예외가 네 가지 있습니다. 그 전에 배우자가 이어받는 조건부터 봅니다.
배우자 승계 조건은 셋이고, 저당권방식은 상속인 동의가 필요합니다
배우자가 당연히 이어받는 것이 아닙니다. 공사 원문 기준으로 조건이 셋입니다. 첫째, 최초 가입 때부터 계속 혼인관계에 있는 배우자여야 해서 이용 도중 이혼한 배우자도, 이용 도중 재혼한 배우자도 받을 수 없습니다. 둘째, 가입자 사망일로부터 6개월 이내에 채무인수 절차를 마쳐야 합니다. 셋째, 담보를 어느 방식으로 잡았느냐에 따라 절차가 달라집니다.
| 구분 | 저당권방식 | 신탁방식 |
|---|---|---|
| 담보 제공 | 근저당권 설정, 소유권은 가입자 | 신탁등기, 소유권은 공사 |
| 배우자 승계 | 배우자가 소유권 전부 취득 필요 → 상속인 동의 필요 | 소유권 이전 없이 자동 승계 |
| 보증금 있는 일부 임대 | 불가 | 가능 |
| 사후 처분 | 법원 경매 | 공매 |
| 남는 금액 | 상속인에게 | 귀속권리자에게 |
저당권방식에서는 배우자가 집의 소유권을 전부 넘겨받아야 승계가 되고, 그러려면 다른 상속인인 자녀들의 동의가 필요합니다. 자녀가 동의하지 않으면 승계가 막히는 것이고, 신탁방식이 도입된 실질적 이유가 여기에 있습니다. 두 방식은 이용 중에 바꿀 수도 있습니다.
남으면 상속, 모자라면 공사 부담이지만 세금은 상속인 몫입니다
부부가 모두 사망하면 공사가 금융기관에 대신 갚은 뒤 저당권방식은 법원 경매, 신탁방식은 공매로 집을 처분합니다. 정산 결과 금액이 모자라면 공사가 부담하고 남으면 상속인(신탁방식은 귀속권리자)에게 돌아갑니다. 상속인이 공사 동의를 받아 직접 팔거나 현금으로 갚을 수도 있는데, 이때는 담보주택 가격과 대출잔액 중 적은 금액만 갚으면 됩니다. 담보가 충분해 담당 지사 승인을 받으면 처분 기간을 최대 3년까지 둘 수 있습니다.
세금은 다릅니다. 집의 소유권을 받는 사람이 상속세·취득세·재산세를 직접 신고·납부하고 종합부동산세 납세의무도 지며, 매각하면 양도소득세와 지방소득세도 냅니다. 신탁방식이라 소유권이 공사에 있어도 귀속권리자가 납세의무자입니다.
비소구의 예외 네 가지는 법 제43조의4 제2항에 있습니다
「한국주택금융공사법」 제43조의4(주택담보노후연금채권 등의 행사 범위) ① 주택담보노후연금채권 및 공사의 주택담보노후연금보증채무 이행으로 인한 구상권은 주택담보노후연금채권을 담보한 대상주택(이하 “담보주택”이라 한다)에 대하여만 행사할 수 있다.
② 제1항에도 불구하고 저당권 또는 신탁 수익권에 우선하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 공사와 금융기관이 담보주택에서 회수하지 못하는 금액에 대하여는 채무자의 다른 재산에 대하여도 주택담보노후연금채권 및 구상권을 행사할 수 있다.
1. 「국세기본법」 제35조제1항 및 「지방세기본법」 제71조제1항에 따른 조세채권
2. 「근로기준법」 제38조제2항 및 「근로자퇴직급여 보장법」 제11조제2항에 따른 임금, 재해보상금 및 퇴직금 채권
3. 주택담보노후연금보증을 받은 사람의 사망 등 계약해지 사유가 발생한 후에 지급된 주택담보노후연금 지급액
4. 주택담보노후연금보증을 받은 사람의 고의 또는 중과실에 의하여 담보주택이 훼손되어 회수하지 못하는 금액
제1항이 비소구 원칙입니다. 집을 팔아 모자라는 금액이 남아도 다른 재산에는 손대지 않는다는 뜻이고, 이것이 이 제도의 안전장치로 소개되는 부분입니다. 그런데 제2항은 그 원칙이 무조건은 아니라고 못박습니다. 밀린 세금이나 임금·퇴직금처럼 저당권보다 앞서는 채권 때문에 집에서 회수하지 못한 금액, 고의나 중과실로 집을 훼손해 회수하지 못한 금액은 다른 재산에도 청구할 수 있습니다.
실무에서 가장 가까운 것은 제3호입니다. 가입자가 사망했는데 그 사실을 알리지 않아 연금이 계속 지급됐다면, 그 금액은 비소구 보호를 받지 못하고, 조문대로 채무자의 다른 재산에 대해서도 청구할 수 있습니다. 앞에서 본 배우자 승계 기한이 사망일로부터 6개월인 것과 함께 봐야 할 조문입니다.
가입 전 체크리스트
- 부부 중 한 명이 55세 이상인가, 그리고 월지급금 기준이 될 연소자의 나이는 몇 살인가
- 부부 합산 공시가격이 12억원 이하인가 (다주택자는 합산, 12억원 초과 2주택자는 3년 내 처분 계획이 있는가)
- 집이 「주택법」상 주택·신고된 노인복지주택·주거목적 오피스텔 중 어디에 해당하는가
- 공사 예상연금조회에서 시세 기준 월지급금을 확인했는가, 그 칸이 대출한도 6억원 정체 구간에 걸리는가
- 지급방식(종신·확정기간·대출상환·우대)과 지급유형(정액·초기증액·정기증가)을 정했는가
- 저당권방식과 신탁방식 중 무엇을 택할지, 배우자 승계 때 상속인 동의를 받을 수 있는지 확인했는가
- 가입 시 현금 비용(등록세·지방교육세·인지세)과 해지 시 초기보증료 환급 조건을 확인했는가
- 이사·장기 입원 계획이 있다면 지급정지 사유와 담보주택 변경 절차를 확인했는가
- 가입자와 배우자 모두 의사능력·행위능력에 문제가 없는가, 부족하다면 성년후견 절차를 알아봤는가
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 부부 중 한 명만 55세를 넘으면 가입할 수 있나요?
A. 가입은 됩니다. 「한국주택금융공사법 시행령」 제3조의2 제2항의 55세 요건은 부부 중 한 명만 채우면 되고, 최초 등기 시점의 나이로 봅니다. 다만 월지급금은 부부 중 연소자의 나이로 계산됩니다. 공사가 공개한 표는 55세부터라, 어린 쪽이 55세에 못 미치면 표가 아니라 예상연금조회로 확인해야 합니다.
Q. 대출이 남아 있는 집도 가입할 수 있나요?
A. 대출상환방식이 그 경우를 위한 방식입니다. 대출한도의 50% 초과 90% 이하를 인출해 기존 담보대출을 갚고, 나머지를 평생 매월 받습니다. 목돈을 인출한 만큼 월지급금은 줄어들고, 이 방식은 가산금리가 0.1%p 낮습니다. 기초연금 수급권자이면서 부부 기준 2.5억원 미만 1주택자라면 대출상환우대방식이 따로 있습니다.
Q. 살던 집을 팔고 이사하면 연금은 어떻게 되나요?
A. 집을 팔면 소유권 상실로 지급정지 사유에 해당합니다. 연금을 유지하려면 담보주택 변경 절차를 거쳐야 하고, 두 집의 담보가치 차이에 따라 월지급금과 보증료가 달라질 수 있습니다. 부부 모두 1년 이상 담보주택에 살지 않는 것도 지급정지 사유이니, 입원 같은 사유가 있다면 미리 실거주 예외 승인을 받아 두어야 합니다.
Q. 가입한 뒤 집값이 크게 오르면 손해인가요?
A. 월지급금은 오르지 않습니다. 「한국주택금융공사법」 제9조 제5항이 재산정 결과를 재산정일 이후 계약하는 사람에게만 반영하도록 정하고 있어서입니다. 다만 나중에 정산할 때 집값이 대출잔액보다 많으면 남는 금액은 상속인에게 돌아가므로, 오른 집값이 사라지는 것은 아닙니다. 해지하고 새 표로 재가입하려면 3년 재가입 제한과 초기보증료 일부 환급 조건이 걸립니다. 손해인지는 그 두 갈래를 본인 사정에 놓고 판단할 일입니다.
Q. 가입자가 사망하면 배우자가 자동으로 이어받나요?
A. 신탁방식은 소유권 이전 없이 자동 승계되지만, 저당권방식은 배우자가 소유권을 전부 취득해야 해서 상속인 동의가 필요합니다. 어느 방식이든 최초 가입 때부터 계속 혼인관계에 있는 배우자여야 하고, 사망일로부터 6개월 이내에 채무인수 절차를 마쳐야 합니다.
Q. 이용 중에 이자와 보증료를 매달 내야 하나요?
A. 현금으로 내지 않습니다. 이자(COFIX 신규취급액 + 0.85%)와 연보증료(보증잔액의 연 0.95%)는 매월 대출잔액에 가산되고, 부부가 모두 사망한 뒤 집을 처분해 정산합니다. 가입할 때 등록세·지방교육세·인지세 같은 현금 비용은 따로 듭니다.
Q. 우대형 주택연금은 누가 받을 수 있나요?
A. 부부 중 1인 이상이 기초연금 수급권자이고 부부 합산 시가 2억 5천만원 미만의 1주택을 보유한 경우입니다. 2026년 6월 1일 신규 신청분부터 1억 8천만원 이상 2억 5천만원 미만 주택은 일반형보다 최대 약 20%, 1억 8천만원 미만 주택은 최대 약 25% 많은 월지급금을 받습니다. 지급유형은 정액형만 고를 수 있습니다.
마무리
주택연금의 월지급금을 정하는 것은 부부 중 연소자의 나이, 집의 시세, 지급방식·유형, 그리고 법령이 정한 세 변수인 주택가격상승률·이자율·사망확률입니다. 여기에 대출한도 6억원이라는 상한이 있어서, 나이가 많고 집값이 높은 구간에서는 월지급금이 집값을 따라가지 않습니다. 가입한 뒤에 집값이 올라도 내려도 월지급금이 바뀌지 않는 것은 법 제9조가 그렇게 정해 두었기 때문입니다. 2026년 3월 1일 개편은 초기보증료를 줄이고 연보증료를 올린 것이라 비용의 시점이 옮겨진 것이지 없어진 것이 아닙니다.
이 글의 표는 공사가 공개한 예시이고 5세 단위·1억원 단위라, 자기 나이와 집값에 맞는 금액은 한국주택금융공사 예상연금조회에서 시세 기준으로 직접 확인해야 합니다. 가입 여부를 어떻게 볼지는 집을 상속할 뜻이 있는지, 다른 노후 소득이 얼마나 되는지, 배우자와 자녀의 사정이 어떤지에 따라 달라지는 문제라 이 글이 대신 정할 수 없습니다.
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※ 2026년 9월 기준입니다. 월지급금 예시는 2026년 3월 1일 기준 한국주택금융공사 공개 표를 옮긴 것이며, 요건·요율·지급방식은 변경될 수 있으니 신청 전 공사 공식 페이지에서 확인하세요. 이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 특정 상품의 가입 권유가 아닙니다. 가입 판단과 그에 따른 책임은 본인에게 있으며, 상속·세금 문제는 개별 사정에 따라 다르므로 세무·법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.
최종 업데이트: 2026-09-09
출처
- 한국주택금융공사법
[시행 2026. 1. 2.]— 국가법령정보센터 — 제2조제8호의2, 제9조 제4항·제5항, 제43조의4, 제43조의8, 제43조의11 - 한국주택금융공사법 시행령
[시행 2026. 1. 2.]— 국가법령정보센터 — 제3조의2 제2항, 제12조의3, 제28조의7, 제28조의9 - 주택연금이란 — 한국주택금융공사 — 가입요건, 지급방식·유형, 주택가격 평가기준, 우대형
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