청약홈에서 모집공고를 열어놓고 “내 점수로 가점제에 승산이 있나, 아니면 추첨제를 노려야 하나”부터 막히는 분들이 많습니다. 검색해 보면 “85㎡ 이하는 가점제 100%”라는 설명이 아직도 상위에 뜨는데, 그건 2023년 3월까지만 맞았던 이야기예요. 이 글 하나로 현행 비율표와 가점 계산법, 그리고 그보다 먼저 확인해야 할 “나는 어느 풀에서 경쟁하는 사람인가”까지 정리해 드립니다.
3줄 요약
- “85㎡ 이하는 가점제 100%”는 2023년 4월에 폐지된 옛 기준입니다. 현행은 전용 60㎡를 기준선으로 한 3단 구조입니다.
- 수도권·광역시와 규제지역에서는 추첨제 물량의 75%가 무주택자에게 먼저 배정됩니다. 가점이 낮아도 무주택이면 추첨 경쟁의 앞줄에 섭니다.
- 국민주택(공공분양)에는 가점제 자체가 없습니다. 저축총액·납입횟수로 뽑는 순차제입니다.
※ 이 글의 수치는 2026년 8월 30일 기준이며, 근거는 「주택공급에 관한 규칙」(국토교통부령 제1592호, 2026년 6월 15일 시행)입니다. 비율과 요건은 바뀔 수 있으니 청약 전 반드시 청약홈과 해당 단지 입주자모집공고문을 확인하세요.
목차
- 청약 가점제·추첨제 비율, 지금은 60㎡ 기준 3단 구조입니다
- 추첨제 물량의 75%는 무주택자 몫입니다
- 청약 가점 계산법, 세 항목 합쳐 84점 만점입니다
- 국민주택과 특별공급은 가점을 보지 않습니다
- 청약통장 전환 마감이 2026년 9월 30일입니다
- 사례로 보면 풀에 따라 전략이 갈립니다
- 청약 넣기 전 확인 6단계
- 자주 묻는 질문 (FAQ)
- 마무리, 점수 계산보다 풀 확인이 먼저입니다
청약 가점제·추첨제 비율, 지금은 60㎡ 기준 3단 구조입니다
검색 상위에 여전히 떠도는 “투기과열지구 85㎡ 이하 가점제 100%, 조정대상지역 75%”는 2023년 4월 1일 개정으로 폐지된 옛 기준입니다. 현행 「주택공급에 관한 규칙」 제28조는 평형을 두 칸이 아니라 세 칸으로 나누는데, 새로 생긴 기준선이 전용 60㎡예요. 같은 투기과열지구 안에서도 전용 59㎡는 추첨제가 60%, 84㎡는 30%로 두 배 차이가 납니다.
| 전용면적 | 투기과열지구 | 조정대상지역 | 수도권 공공주택지구¹ | 그 밖의 지역(비규제) |
|---|---|---|---|---|
| 60㎡ 이하 | 가점 40% / 추첨 60% | 가점 40% / 추첨 60% | 가점 40% / 추첨 60% | 가점 40% 이하² / 나머지 추첨 |
| 60㎡ 초과~85㎡ 이하 | 가점 70% / 추첨 30% | 가점 70% / 추첨 30% | 가점 70% / 추첨 30% | 가점 40% 이하² / 나머지 추첨 |
| 85㎡ 초과 | 가점 80% / 추첨 20% | 가점 50% / 추첨 50% | 가점 80% 이하² | 추첨 100% |
¹ 개발제한구역 해제 면적이 지구면적의 50% 이상인 수도권 공공주택지구. ² 시장·군수·구청장이 그 범위 안에서 정합니다. 실제 비율은 입주자모집공고문에 적혀요.
이 표가 적용되는 지역은 2025년 10월 지정으로 크게 넓어졌습니다. 서울 전역과 경기 일부가 투기과열지구·조정대상지역이 되면서, 비율 조문은 그대로인데 규제지역 칸을 읽어야 하는 단지가 많아졌어요. 우리 단지가 어느 칸인지는 규제지역 목록을 외울 게 아니라 그 단지의 입주자모집공고문에서 확인하는 것이 정확합니다.
85㎡ 초과는 오히려 가점제가 강해졌습니다
2023년 4월 개정을 “추첨제 확대”로만 기억하면 절반만 아는 셈입니다. 85㎡ 이하에서 추첨 몫이 커진 대신, 투기과열지구의 85㎡ 초과는 가점제가 50%에서 80%로 올라갔어요. 넓은 평형은 추첨으로 노린다는 옛 공식이 규제지역에서는 거꾸로 뒤집힌 겁니다. 오래 무주택을 유지한 고가점 세대를 큰 평형에서 배려하겠다는 취지입니다.
비규제지역 비율은 지자체가 정합니다
규제 밖 지역의 85㎡ 이하는 “가점제 40%”로 고정된 것이 아니라, 40% 이하의 범위에서 시장·군수·구청장이 정하는 비율입니다. 같은 비규제지역이라도 단지마다 가점제 몫이 다를 수 있다는 뜻이라, 이 역시 공고문 확인이 필수예요. 한 가지 예외가 있는데, 수도권 공공주택지구 가운데 개발제한구역 해제 면적이 절반을 넘는 곳은 비규제지역이어도 규제지역과 같은 비율을 적용받습니다.
추첨제 물량의 75%는 무주택자 몫입니다
추첨제라고 해서 신청자를 전부 한 통에 넣고 무작위로 뽑는 방식이 아닙니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제28조는 투기과열지구·청약과열지역과 수도권·광역시에서 추첨으로 입주자를 뽑을 때, 추첨 물량의 75%를 무주택세대구성원에게 먼저 배정하도록 정하고 있습니다. 남은 물량은 앞 단계에서 떨어진 무주택자와 1주택 처분조건 신청자가 나눠 갖습니다. 가점이 0점에 가까워도 무주택 세대라면, 수도권·광역시와 규제지역에서는 추첨 물량의 75%를 먼저 배정받는 앞줄에 섭니다.
이 우선 배정은 2018년 12월부터 시행돼 온 규칙인데, 의외로 모르는 분이 많아요. 뒤집어 말하면 수도권도 광역시도 아닌 비규제 지역에서는 이 우선 배정이 적용되지 않습니다. 추첨 비중이 큰 칸을 찾았다면 그 지역이 어디인지도 함께 봐야 하는 이유예요. 1주택자가 남은 물량으로 당첨되면 입주 가능일부터 6개월 안에 기존 주택을 처분해야 하는 조건이 붙습니다.
가점제로 당첨되면 2년간 가점제에 못 들어갑니다
입주자모집공고일 현재 두 부류는 1순위에서 가점제 적용 대상에서 빠지고 추첨제 대상에만 포함됩니다. 첫째, 주택을 1호 소유한 세대. 둘째, 과거 2년 이내에 가점제로 다른 주택에 당첨된 세대예요. 다만 규제지역의 일부 평형 구간에는 1주택 세대도 가점제 대상에 포함되는 예외가 있으니, 우리 단지가 여기에 해당하는지는 입주자모집공고문의 가점제 신청 자격에서 확인해야 합니다. 반면 2년 배제는 예외 없이 적용됩니다 — 높은 점수로 한 번 당첨된 세대는 한동안 가점제 경쟁에서 자동으로 빠져나가는 셈입니다.
점수보다 먼저 볼 것은 내가 속한 풀입니다
앞의 두 규칙을 겹쳐 보면 결론이 나옵니다. 추첨제 우선 물량 75%를 놓고 경쟁하는 상대는 무주택자뿐인데(수도권·광역시나 규제지역이라면), 그중 고가점자는 상당수가 가점제 쪽에서 승부를 보고, 1주택 세대와 가점제 당첨 경력 세대는 나머지 25% 몫으로 밀려나요. 그래서 무주택 저가점자가 추첨제 풀에서 마주치는 경쟁 상대는 생각보다 적습니다. “내 점수가 몇 점인가”보다 “나는 어느 풀에 들어가는 사람인가”를 먼저 확인해야 하는 이유가 여기에 있어요.
청약 가점 계산법, 세 항목 합쳐 84점 만점입니다
민영주택 일반공급의 가점은 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 세 항목을 더해 84점이 만점입니다. 세 항목의 배점 구조부터 표로 확인해 볼게요.
| 항목 | 만점 | 산정 방식 |
|---|---|---|
| 무주택기간 | 32점 | 1년 미만 2점, 이후 1년마다 2점씩 가산, 15년 이상 32점 |
| 부양가족 수 | 35점 | 없음(본인만) 5점, 1명마다 5점씩 가산, 6명 이상 35점 |
| 청약통장 가입기간 | 17점 | 6개월 미만 1점, 기간 구간별 가산, 15년 이상 17점 |
표만큼 중요한 것이 항목마다 붙어 있는 부속 규칙입니다.
- 부양가족 인정: 직계존속은 3년 이상, 만 30세 이상 미혼 직계비속은 1년 이상 같은 주민등록표에 계속 등재돼 있어야 합니다. 2025년 6월부터는 실거주 확인을 위해 최근 3년치 건강보험 요양급여 내역 제출이 의무화됐어요. 30세 이상 미혼 직계비속의 등재 요건을 1년에서 3년으로 늘리는 강화안이 입법예고를 마쳤지만, 2026년 8월 30일 현재 시행되지 않았습니다.
- 배우자 통장 합산: 배우자의 청약통장 보유기간 중 50%를 최대 3점까지 합산할 수 있습니다(항목 총점 17점 상한, 2024년 3월 25일부터).
- 동점자 처리: 가점 총점이 같으면 추첨이 아니라 청약통장 가입기간이 긴 사람이 먼저 당첨됩니다. 가입기간까지 같을 때만 추첨으로 가르며, 2024년 3월 25일 신청분부터 적용됐어요. 통장 항목이 17점 만점에 닿은 뒤에도 가입기간 자체는 계속 효력이 있다는 뜻입니다.
계산 예시, 만 34세 무주택 4년 차 A씨
구체적인 사람을 놓고 끝까지 계산해 볼게요. A씨는 만 34세로 만 30세 이후 계속 무주택이고, 배우자와 자녀 한 명이 있으며, 본인 통장 5년에 배우자 통장 2년을 보유했습니다.
- 무주택기간 4년 → 10점
- 부양가족 2명(배우자+자녀) → 15점
- 통장 가입기간: 본인 5년 7점 + 배우자 2년의 50%(1년) 합산분 3점 → 10점
- 합계 35점
이 35점이 당첨권인지는 단지와 시기마다 달라서 여기서 단정할 수 없습니다. 확실한 것은 구조예요. A씨는 무주택 세대라서 가점제 경쟁과 추첨제 75% 우선 물량 양쪽에 모두 발을 걸치고 있습니다.
무주택기간은 만 30세부터 쌓입니다
무주택기간의 기산점은 집이 없어진 날이 아니라 만 30세가 되는 날입니다. 다만 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일부터 계산해요. 그래서 만 30세가 되기 전까지는 미혼자의 무주택기간 점수가 쌓이지 않습니다. 20대에 청약을 준비한다면 무주택기간이 아니라 통장 가입기간을 쌓는 시기라고 이해하는 편이 정확해요.
작은 집 한 채는 무주택으로 봐주기도 합니다
집이 있어도 무주택으로 간주하는 예외가 있고, 최근 몇 년 사이 두 차례 넓어졌습니다. 두 기준이 자주 뒤섞여 유통되니 분리해서 보세요.
| 구분 | 기준 | 개정 시점 |
|---|---|---|
| 소형·저가주택(민영 일반공급 가점제) | 전용 60㎡ 이하 + 공시가격 1억원(수도권 1억 6000만원) 이하 1호 | 2023년 11월 상향 |
| 아파트가 아닌 주택(빌라 등) | 전용 85㎡ 이하 + 공시가격 3억원(수도권 5억원) 이하 1호 | 2024년 12월 시행 |
두 기준은 적용되는 청약 유형과 조건이 달라서, 내 집이 여기에 해당하는지는 일반화하지 말고 청약홈에서 본인 사례로 확인하는 것이 안전합니다.
국민주택과 특별공급은 가점을 보지 않습니다
가점제·추첨제 비율표를 아무리 들여다봐도 국민주택(공공분양) 당첨과는 관계가 없습니다. 지금까지 설명한 규칙은 전부 민영주택 일반공급의 이야기이고, 국민주택과 특별공급은 각각 다른 방식으로 당첨자를 뽑아요.
국민주택은 순차제입니다
국민주택은 가점을 아예 계산하지 않고, 전용 40㎡ 초과는 저축총액이 많은 순, 40㎡ 이하는 납입횟수가 많은 순으로 당첨자를 정합니다. 이른바 순차제입니다. 매달 얼마를 오래 부었느냐가 곧 경쟁력인 구조라서, 2024년 11월 월 납입인정액 상한이 10만원에서 25만원으로 41년 만에 오른 것이 이 시장에서는 큰 변화였어요. 민영주택 가점이 낮아도 저축총액이 두둑하다면 공공분양 쪽 순번은 앞설 수 있습니다.
특별공급은 요건으로 뽑는 별도 트랙입니다
특별공급은 가점을 보지 않습니다. 소득·자산·자녀 수 같은 요건으로 대상자를 추리고, 신청 기회는 원칙적으로 생애 1회예요. 민영주택(전용 85㎡ 이하)의 유형별 배정 비율은 다음과 같습니다.
| 유형 | 민영주택 배정 비율 | 비고 |
|---|---|---|
| 신혼부부 | 23% | 2025년에 18%에서 확대, 일부는 신생아 가구 우선 배정 |
| 신생아 | 10% | 2026년 6월 신설, 만 2세 미만 자녀, 혼인기간 무관 |
| 기관추천 | 10% | 시·도지사 승인 시 수도권 15%, 그 외 20%까지 |
| 다자녀가구 | 10% | 출산 장려 목적이면 15%까지 |
| 생애최초 | 공공택지 17% / 민간택지 7% | 단지별 공고 확인 필수 |
| 노부모부양 | 3% |
가점이 낮은 신혼부부·젊은 가구라면 일반공급 추첨제보다 특별공급 해당 여부를 먼저 따져보는 것이 순서입니다. 유형별 소득·자산 요건은 단지마다 다르게 적용될 수 있으니 모집공고문 기준으로 확인하세요. 국민주택 특별공급은 비율 체계가 달라 이 글에서는 다루지 않습니다.
청약통장 전환 마감이 2026년 9월 30일입니다
옛 청약저축·청약예금·청약부금을 주택청약종합저축으로 바꿀 수 있는 기한이 2026년 9월 30일까지로 안내되고 있습니다. 당초 2025년 9월 30일에서 한 차례 연장된 이력이 있으니 최신 공지를 확인하시고요. 실무 마감선은 이보다 이릅니다. 청약저축은 갈아탄 통장으로 청약하려는 단지의 입주자모집공고일 전날까지, 청약예금·부금은 최초 청약접수일 전날까지 전환을 마쳐야 해요.
통장 종류별로 인정 범위가 다릅니다
전환한다고 기존 실적이 전부 따라오는 것은 아닙니다. 수탁은행들의 안내 기준으로 정리하면 이렇습니다.
| 전환 전 통장 | 국민주택 청약 시 | 민영주택 청약 시 |
|---|---|---|
| 청약저축 → 종합저축 | 기존 가입기간·납입실적 모두 인정 | 납입금액은 예치금으로 인정, 가입기간은 전환일부터 새로 계산 |
| 청약예금·청약부금 → 종합저축 | 전환 후 가입기간·납입분만 인정 | 기존 가입기간·예치금 모두 인정 |
청약저축을 종합저축으로 바꾸면 민영주택 청약의 가입기간이 전환일부터 새로 계산된다는 것이 은행들의 안내입니다. 공공분양만 노리다가 민영으로 방향을 틀 계획이라면 통장 항목 17점의 상당 부분이 걸린 문제예요. 다만 이 표는 은행 안내 기준이라 개별 사례와 다를 수 있으니, 전환 전에 반드시 청약홈과 가입 은행에 본인 통장 기준으로 확인하세요.
한 가지 더, 미성년자 시절 가입기간의 인정 폭이 2024년부터 2년에서 5년으로, 인정 총액은 240만원에서 600만원으로 늘었습니다. 자녀 명의 통장을 일찍 만들어 둘 실익이 커진 변화입니다.
사례로 보면 풀에 따라 전략이 갈립니다
같은 84점 만점표를 쓰더라도 어느 풀에 서 있느냐에 따라 비율표에서 봐야 할 칸이 다릅니다. 세 가지 상황으로 정리해 볼게요.
무주택 4년 차, 가점 30점대 신혼부부. 가점제 정면 승부는 버거워 보여도, 추첨제 75% 우선 물량의 1순위 경쟁자입니다. 규제지역에서는 60㎡ 이하 칸의 추첨 비중이 가장 크지만, 이 구간은 1~2인 가구와 신혼 수요가 몰리는 곳이기도 해요. 추첨 비율이 높다는 것과 당첨 확률이 높다는 것은 다른 이야기입니다. 일반공급에 앞서 신혼부부 23%·신생아 10% 특별공급 해당 여부부터 확인하는 것이 순서입니다.
무주택 15년 차, 고가점 부부. 규제지역 60㎡ 초과~85㎡ 이하의 가점제 70% 칸이 정면 승부처입니다. 무주택기간과 통장 항목이 만점 구간이라면 동점자 처리에서도 통장 가입기간이 길수록 유리해요. 다만 가점제로 당첨되면 2년간 가점제에서 배제되니, 어느 단지에 그 기회를 쓸지는 신중하게 고를 문제입니다.
1주택 갈아타기 수요. 1주택 세대는 원칙적으로 가점제 대상에서 빠지므로 추첨제가 주된 통로입니다. 수도권·광역시와 규제지역에서는 무주택자 우선 배정분을 뺀 잔여 물량을 처분조건부로 노리게 되고, 당첨 시 6개월 내 기존 주택 처분 의무가 따라와요. 비규제지역 85㎡ 초과처럼 추첨 100%인 칸이 상대적으로 문이 넓은 구간입니다.
어느 풀에 있든 결국 관건은 청약으로 나올 물량 자체입니다. 수도권 공급이 어디서 얼마나 늘어나는지는 8·13 대책의 수도권 공급 계획 정리 글에서 확인할 수 있어요.
청약 넣기 전 확인 6단계
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 청약통장을 종합저축으로 갈아타면 손해인가요?
A. 통장 종류와 청약 목적에 따라 다릅니다. 은행 안내 기준으로 청약저축을 전환하면 민영주택 청약의 가입기간이 전환일부터 새로 계산되고, 청약예금·부금을 전환하면 국민주택 쪽 실적이 전환 후부터만 인정됩니다. 전환 전에 청약홈과 가입 은행에서 본인 통장 기준으로 확인하세요.
Q. 빌라 한 채가 있어도 무주택으로 청약할 수 있나요?
A. 전용 85㎡ 이하이면서 공시가격 3억원(수도권 5억원) 이하인 아파트 외 주택 1호는 2024년 12월부터 무주택으로 간주될 수 있습니다. 다만 적용 조건이 청약 유형에 따라 달라서, 본인 사례를 청약홈에서 확인해야 합니다.
Q. 국민주택도 가점제로 뽑나요?
A. 아니요. 국민주택(공공분양)은 가점을 계산하지 않고 순차제로 뽑습니다. 전용 40㎡ 초과는 저축총액, 40㎡ 이하는 납입횟수가 많은 순이라, 민영주택 가점과는 완전히 별개의 경쟁입니다.
Q. 부부가 같은 단지에 각자 청약해도 되나요?
A. 됩니다. 2024년 3월 25일부터 부부 중복 청약이 허용됐습니다. 배우자 통장 보유기간의 50%(최대 3점) 합산 제도도 같은 날부터 시행됐어요.
Q. 예전에 가점제로 당첨된 적이 있으면 어떻게 되나요?
A. 당첨일부터 2년 이내에는 1순위 가점제 적용 대상에서 제외되고, 추첨제로만 청약할 수 있습니다. 세대 기준으로 적용되므로 본인이 아닌 세대 구성원의 당첨 이력도 함께 확인해야 합니다.
Q. 만 30세 전에는 청약 준비가 의미 없나요?
A. 그렇지 않습니다. 무주택기간은 만 30세(그 전 혼인 시 혼인신고일)부터 쌓이지만, 통장 가입기간 점수는 나이와 무관하게 쌓입니다. 미성년 시절 가입도 2024년부터 5년까지 인정되므로, 20대는 통장 가입기간을 벌어두는 시기입니다.
마무리, 점수 계산보다 풀 확인이 먼저입니다
정리하면 이렇습니다. 현행 청약 가점제·추첨제 비율은 전용 60㎡를 기준선으로 한 3단 구조이고, 수도권·광역시와 규제지역에서는 추첨제 물량의 75%가 무주택자에게 먼저 돌아가며, 가점제 당첨 세대와 1주택 세대는 원칙적으로 가점제에서 빠져 추첨제로 청약합니다. 그래서 내 가점을 계산하는 일보다 내가 어느 풀에서 경쟁하는지 확인하는 일이 먼저예요. 점수가 낮다고 통장을 덮을 이유는 없습니다.
이 글의 수치는 2026년 8월 30일 기준이며, 근거는 「주택공급에 관한 규칙」(국토교통부령 제1592호, 2026년 6월 15일 시행)입니다. 비율과 요건은 계속 바뀌니, 청약 전에는 반드시 청약홈과 해당 단지의 입주자모집공고문을 다시 확인하세요.
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최종 업데이트: 2026-08-30
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