“24평형”이라는 광고를 보고 오피스텔을 찾아갔는데, 방에 들어서니 원룸보다 조금 넓은 정도라 당황하신 적 있으신가요. 아파트 24평과 오피스텔 24평은 같은 숫자인데 실제 공간은 전혀 다릅니다. 속임수라기보다는, 두 숫자가 서로 다른 면적을 기준으로 만들어졌기 때문이에요. 이 글에서는 면적 용어 6가지가 각각 무엇을 재는지, 어떤 숫자가 법이 정한 것이고 어떤 숫자가 시장이 만든 것인지, 그리고 서류 어디에서 진짜 면적을 확인하는지까지 정리합니다.
3줄 요약
- 법령이 대표 숫자로 지정한 면적은 전용면적 하나입니다. “공급면적=전용+주거공용” 같은 산식은 법에 없고, 시장 관행이 만든 단위입니다.
- 오피스텔이 계약면적 기준 “평형”을 쓰는 건 법이 시켜서가 아니라, 대표 면적을 지정하는 규정이 없어서입니다. 그래서 같은 집이 분양 때는 “30평형”, 중개 광고에서는 “전용 45㎡”로 뜹니다.
- 평당가·전용률을 비교할 때 진짜 함정은 3.3이라는 환산 상수가 아니라 분모입니다. 분모를 전용에서 계약면적으로 바꾸면 같은 집의 평당가가 절반으로 보입니다.
※ 2026년 8월 기준입니다. 법령·제도는 바뀔 수 있으니 계약 전 국가법령정보센터에서 최신 조문을 확인하세요.
목차
- 면적 용어 6가지, 법이 정한 것은 절반뿐입니다
- 오피스텔 “30평형”은 규정 공백이 만든 숫자입니다
- 전용률과 평당가, 분모가 숫자를 결정합니다
- “전용 84″는 면적이 아니라 상품명입니다
- 진짜 면적은 서류로 확인합니다
- 분양 광고 앞에서 확인할 것 6가지
- 자주 묻는 질문 (FAQ)
- 마무리
면적 용어 6가지, 법이 정한 것은 절반뿐입니다
부동산 서류에 등장하는 면적 용어 6가지 중 법령이 정의한 것은 절반 정도이고, 나머지는 시장이 관행으로 만든 말입니다. 어느 쪽인지 구분하는 것이 이 글 전체의 출발점이라서, 먼저 표로 정리합니다.
| 용어 | 무엇을 재나 | 근거 | 성격 |
|---|---|---|---|
| 주거전용면적 | 현관문 안쪽, 세대가 독점 사용하는 공간 | 주택법 제2조제6호 | 법정 용어 |
| 주거공용면적 | 계단·복도·현관 등 세대가 함께 쓰는 지상 공간 | 주택공급에 관한 규칙 제21조제5항제1호 | 법정 용어 |
| 그 밖의 공용면적(기타공용면적) | 주차장·관리사무소·지하층 등 | 같은 항 제2호 | 법정 용어 |
| 주택공급면적 | 사업주체가 공급하는 주택의 바닥면적 | 주택공급에 관한 규칙 제2조제5호 | 법정 용어이나 “전용+주거공용” 산식은 조문에 없음 |
| 계약면적 | 분양계약서에 적는 면적 합계(전용+공용 전부) | 건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제9조에 표시 항목으로만 등장 | 산식 정의 없음 |
| 서비스면적 | 발코니처럼 바닥면적 계산에서 빠지는 공간 | 법령 정의 없음 | 시장 용어 |
흔히 쓰는 “베란다”나 “테라스”는 법령에 정의가 없는 관행 용어라서, 이 글에서는 법령 용어인 발코니로 통일합니다.
법이 지정한 대표 면적은 전용면적입니다
「주택공급에 관한 규칙」 제21조제5항은 아파트 입주자모집공고에서 세대별 면적을 주거전용면적으로 표시하라고 정하고 있습니다. 주거공용면적과 그 밖의 공용면적은 “별도로 표시할 수 있다”는 선택 항목이에요. 이 체계는 2009년부터 적용됐습니다.
그런데 시장에서는 여전히 “34평형”처럼 전용과 주거공용을 합친 숫자로 아파트를 부릅니다. 법이 대표 숫자로 지정한 면적은 전용면적 하나이고, “공급면적=전용+주거공용”이라는 산식은 시장이 관행으로 만든 것입니다. 실제로 규칙 제2조제5호는 주택공급면적을 “사업주체가 공급하는 주택의 바닥면적”으로만 정의할 뿐, 더하기 공식은 어디에도 적어두지 않았습니다.
이 구분이 중요한 이유는 뒤에서 다룰 오피스텔 문제 때문입니다. 법이 정한 숫자는 어느 서류에서나 같지만, 시장이 만든 숫자는 상품마다 다른 방식으로 계산될 수 있거든요.
서비스면적이 어느 면적에도 안 잡히는 원리
발코니가 “공짜 면적”이 되는 것은 바닥면적 계산 단계에서부터 빠지기 때문입니다. 「건축법 시행령」 제119조제1항제3호는 발코니 면적에서 “접한 가장 긴 외벽 길이 × 1.5m”를 뺀 나머지만 바닥면적에 넣도록 정합니다. 이때 재는 기준점은 발코니 끝이 아니라 외벽 중심선이에요.
바닥면적에서 빠지면 전용면적에도, 공급면적에도 잡히지 않습니다. 그래서 발코니를 확장해 거실을 넓혀도 서류상 면적은 그대로입니다. 확장의 근거는 「건축법 시행령」 제2조제14호입니다. 이 조문은 발코니를 외벽에 접한 완충공간으로 정의하면서, 국토교통부장관이 정하는 기준에 맞는 경우에 한해 거실·침실 등으로 쓸 수 있게 열어뒀습니다. 2000년대 중반의 일입니다. 층고 1.5m(경사진 지붕은 1.8m) 이하의 다락도 같은 원리로 바닥면적에서 빠지는 서비스면적이고, 이 다락은 농특세 85㎡ 판정에서도 똑같이 제외됩니다.
같은 “전용 84㎡”도 잰 자가 다를 수 있습니다
전용면적을 재는 선 자체가 시기에 따라 달랐다는 점도 알아둘 필요가 있습니다. 지금은 「주택법 시행규칙」 제2조에 따라 외벽의 내부선, 그러니까 눈에 보이는 벽 안쪽 선으로 잽니다(안목치수). 그런데 아파트는 1990년대 후반까지, 오피스텔은 2015년 4월 고시 개정 전까지 벽 두께의 중심선으로 쟀습니다. 벽 중심선으로 재면 같은 공간도 몇 %가량 크게 계산되기 때문에, 구축과 신축의 “전용 84㎡”는 실내 체감이 다를 수 있습니다.
이 측정선이 실제로 돈을 가른 사건도 있습니다. 서울행정법원은 2018구합62232 판결에서 고급주택 취득세 중과 요건인 연면적을 외벽 중심선으로 계산해 과세한 처분을 두고, 공동주택은 외벽 내부선으로 재야 한다며 부과처분을 취소했습니다. 어느 선으로 재느냐가 세금의 경계를 넘느냐 마느냐를 결정한 사례입니다.
오피스텔 “30평형”은 규정 공백이 만든 숫자입니다
오피스텔 분양 광고의 평형이 아파트보다 부풀려 보이는 원인은 법이 아니라 법의 빈칸에 있습니다. 오피스텔은 주택법이 아니라 「건축물의 분양에 관한 법률」을 적용받는데, 이 법 시행령 제9조는 분양계약서에 전용면적·공용면적·계약면적과 대지지분을 모두 적으라고만 요구합니다.
주택법 계열에는 “세대별 표시는 전용면적으로”라는 강제 조항이 있지만, 건축물분양법 계열에는 어느 면적을 대표로 쓰라는 조항이 없습니다. 오피스텔이 계약면적 기준으로 표기되는 이유는 법이 그렇게 정해서가 아니라, 대표 면적을 지정하는 규정 자체가 없기 때문입니다. 그 빈칸을 시행사들이 가장 큰 숫자인 계약면적으로 채웠고, 그게 “오피스텔 평형” 관행이 됐습니다.
참고로 「오피스텔 건축기준」(국토교통부 고시)도 공용면적을 아파트처럼 두 단계로 나누고 있어서, 오피스텔이라고 공급면적 개념을 못 만드는 게 아닙니다. 구조는 같은데 부르는 방식만 다른 셈이에요.
분양 광고와 중개 광고는 기준이 다릅니다
같은 오피스텔이 분양 때 “30평형”이었다가 몇 년 뒤 중개 플랫폼에서 “전용 45㎡”로 뜨는 것은, 두 광고에 적용되는 규정이 다르기 때문입니다. 「중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준」(국토교통부 고시)은 중개 광고의 면적을 전용면적으로, 단위는 제곱미터로 표시하라고 강제합니다. 기준이 되는 전용면적은 집합건축물대장의 전유부분 면적입니다.
| 단계 | 아파트 | 오피스텔 |
|---|---|---|
| 분양 단계 | 모집공고 대표 면적은 전용면적(주택공급에 관한 규칙 제21조제5항). 다만 시장에서는 공급면적 기준 “평형”을 함께 씀 | 대표 면적 지정 규정 없음. 관행상 계약면적 기준 “평형”으로 광고 |
| 중개 단계 | 둘 다 전용면적을 ㎡로 표시(중개대상물 표시·광고 세부기준) | |
| 적용 법령 | 주택법·주택공급에 관한 규칙 | 건축물의 분양에 관한 법률 |
그러니 분양 광고의 평형과 중개 광고의 ㎡가 안 맞는 것은 이상한 일이 아니라, 서로 다른 규정이 만든 예정된 불일치입니다. 비교하려면 둘 다 전용면적으로 놓고 봐야 합니다.
“오피스텔엔 발코니가 없다”는 2024년 이전 이야기입니다
오피스텔이 같은 전용면적에서도 좁게 느껴진 또 하나의 이유는 서비스면적이 사실상 없었다는 점인데, 이 전제가 2024년에 바뀌었습니다. 오피스텔은 오랫동안 「오피스텔 건축기준」의 제한 때문에 발코니를 설치할 수 없었고, 그래서 아파트 같은 “공짜 면적”이 나오지 않았습니다.
2024년 2월 23일 고시 개정으로 이 제한이 삭제되면서 오피스텔에도 발코니 설치가 전면 허용됐습니다. 다만 부칙에 따라 개정 이후 건축허가를 신청하는 건물부터 적용되기 때문에, 지금 시장에 나와 있는 오피스텔 대부분은 여전히 발코니가 없습니다. 같은 해 12월에는 바닥난방 면적 제한도 폐지됐습니다. 앞으로 지어지는 오피스텔과 기존 오피스텔은 서비스면적 조건이 다른 상품이라고 보는 게 정확합니다.
전용률과 평당가, 분모가 숫자를 결정합니다
전용률이든 평당가든, 결과를 좌우하는 것은 분자가 아니라 분모입니다. 전용률은 대표 면적 대비 전용면적의 비율인데, 아파트는 관행상 공급면적을 분모로(전용÷공급), 오피스텔은 계약면적을 분모로(전용÷계약) 계산합니다. 분모에 기타공용면적이 들어가는 만큼 오피스텔 전용률은 구조적으로 낮게 나옵니다.
전용률 수치가 자료마다 다른 이유
아파트 전용률은 대체로 70~80%대, 오피스텔은 자료에 따라 30~50%대로 제시됩니다. 범위가 이렇게 넓은 것 자체가 핵심인데, 분모를 무엇으로 잡는지가 통일돼 있지 않기 때문입니다. 같은 건물도 공급면적 기준으로 계산하면 70%대가 나오고, 계약면적 기준으로 바꾸면 50%대로 떨어질 수 있습니다.
그래서 “오피스텔은 전용률이 낮다”는 말은 절반만 맞습니다. 물리적으로 공용 공간 비중이 큰 것도 사실이지만, 수치 차이의 상당 부분은 분모가 다른 데서 오는 표기 착시입니다. 전용률을 비교할 때는 반드시 분모가 같은 면적인지부터 확인해야 합니다.
평-㎡ 환산 오차는 걱정만큼 크지 않습니다
3.3으로 나누는 계산이 부정확하다는 걱정은 사실 큰 문제가 아닙니다. 1평은 정확히 400/121㎡, 소수로 쓰면 3.305785…㎡입니다. 거꾸로 1㎡는 정확히 0.3025평인데, 이건 반올림한 값이 아니라 딱 떨어지는 유리수입니다. 3.3으로 나눠도 오차율이 0.2%가 안 됩니다.
| 전용면적 | 3.3으로 나눈 값 | 0.3025를 곱한 정확값 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 59.98㎡ | 18.18평 | 18.14평 | 0.04평 |
| 84.97㎡ | 25.75평 | 25.70평 | 0.05평 |
| 112.40㎡ | 34.06평 | 34.00평 | 0.06평 |
30평대에서 0.06평이면 A4 용지 몇 장 수준이라, 환산 상수 때문에 계약을 그르칠 일은 없습니다.
진짜 오차는 분모를 바꿀 때 나옵니다
평당가를 비교할 때 정말 조심할 것은 3.3이라는 상수가 아니라 분모로 어떤 면적을 썼는가입니다. 가상의 세대로 계산해 보겠습니다. 분양가 6억 원, 전용 59㎡·공급 79.3㎡·계약 118㎡인 집이 있다고 하면, 평당가는 이렇게 갈립니다.
- 전용면적 기준: 6억 원 ÷ 17.85평 = 약 3,361만 원
- 공급면적 기준: 6억 원 ÷ 23.99평 = 약 2,501만 원
- 계약면적 기준: 6억 원 ÷ 35.70평 = 약 1,681만 원
같은 집, 같은 가격인데 분모만 바꾸면 평당가가 두 배 차이 납니다. 계약면적 기준 평당가를 쓰는 오피스텔이 아파트보다 싸 보이는 착시가 여기서 나옵니다. 환산 상수의 0.05평 오차와는 비교가 안 되는 크기라서, 평당가 비교표를 볼 때는 숫자보다 먼저 분모를 확인하는 습관이 필요합니다.
“전용 84″는 면적이 아니라 상품명입니다
국민평형이라 불리는 “전용 84″는 실제로 84.00㎡가 아닙니다. 실제 설계 면적은 84.9x㎡처럼 85㎡ 바로 아래에 붙어 있는 경우가 많습니다. 타입명 “84”는 면적값이 아니라, 85㎡ 경계선에 최대한 붙여 설계한 상품의 이름입니다.
85㎡ 경계선에 세금 절벽이 있습니다
85㎡에 상품이 몰리는 이유는 세금입니다. 「주택법」 제2조제6호가 정한 국민주택규모(주거전용면적 85㎡ 이하)를 넘는 순간, 건물분 부가가치세 면제와 농어촌특별세 비과세를 동시에 잃습니다. 1㎡ 차이로 세 부담이 계단식으로 뛰기 때문에, 설계는 85㎡를 넘지 않는 선에서 최대한 크게 만들어집니다. 개별 세금 계산은 사정에 따라 달라지므로, 실제 거래 전에는 세무 전문가와 확인하는 것이 안전합니다.
여기서 실무적인 함정이 하나 나옵니다. 타입명 84로 평수를 계산하면 84 × 0.3025 = 25.41평이지만, 실제 면적 84.97㎡로 계산하면 25.70평입니다. 차이가 0.29평으로, 앞서 본 환산 상수 오차(0.05평)의 여섯 배쯤 됩니다. 평수 계산이 틀리는 진짜 원인은 3.3이 아니라 타입명을 실제 면적으로 착각하는 데 있습니다.
“평” 표기 자체는 법정 단위가 아닙니다
분양 광고가 “84타입”, “34TYPE”처럼 에두르는 데에도 법적 배경이 있습니다. 「계량에 관한 법률」은 2007년 7월부터 평 같은 비법정단위를 상거래·광고에 쓰는 것을 금지했고, 위반하면 200만 원 이하의 과태료 대상입니다. 그런데 시행 20년이 다 된 지금도 “평형” 관행은 그대로이고, 광고는 “형”·”타입” 표기로 우회하고 있습니다. 법정 단위는 ㎡ 하나라서, 서류의 숫자는 전부 ㎡로 적혀 있다는 것만 기억하면 됩니다.
진짜 면적은 서류로 확인합니다
광고 속 평형이 아니라 서류의 ㎡를 확인하는 것이 면적 문제의 최종 답입니다. 다만 서류마다 역할이 달라서, 무엇을 어디서 보는지 구분할 필요가 있습니다.
전용면적의 표준 서류는 집합건축물대장입니다
전용면적을 확인하는 기준 서류는 등기부가 아니라 집합건축물대장입니다. 집합건축물대장 전유부에는 전유부분 면적(전용면적)과 공용부분 면적이 구분돼 적혀 있고, 중개 광고의 전용면적 표시도 이 대장을 근거로 삼도록 정해져 있습니다. 정부24에서 인터넷으로 열람·발급할 수 있습니다.
등기사항전부증명서(등기부등본)에도 표제부에 전유부분 면적과 대지권 비율이 나오지만, 이 서류의 본령은 소유권·근저당 같은 권리관계입니다. 실무에서는 물리적 현황은 건축물대장, 권리관계는 등기부를 기준으로 보는 것이 원칙으로 통합니다. 등기부는 인터넷등기소에서 열람할 수 있습니다.
공용면적 배분은 분양계약서에만 남습니다
주거공용면적과 기타공용면적이 우리 세대에 몇 ㎡씩 배분됐는지를 딱 떨어지게 보여주는 공적 서류는 사실상 없습니다. 건축물대장의 공용부분 기재로는 세대별 배분 내역까지 읽어내기 어렵습니다. 이 내역이 온전히 남아 있는 문서는 분양 단계의 입주자모집공고와 분양계약서뿐이에요.
세대별 공용면적 배분을 담은 사실상 유일한 문서가 분양계약서라서, 입주가 끝났더라도 이 서류는 버리면 안 됩니다. 나중에 관리비 배분이나 재건축 과정에서 면적 다툼이 생겼을 때 근거가 되는 것도 이 문서입니다.
공급면적은 허수가 아닙니다
여기까지 읽으면 공급면적이 마케팅용 부풀리기로만 보일 수 있는데, 실제 살림에서는 일하는 숫자입니다. 관리규약에 따라 다르지만, 일반관리비·수선유지비 같은 공용 관리비는 통상 주택공급면적을 기준으로 세대에 배분됩니다. 장기수선충당금도 공급면적 기준으로 산정하는 것이 일반적인 안내입니다.
계단과 복도는 실제로 매달 청소하고 수리해야 하는 공간이고, 그 비용을 나누는 분모가 공급면적입니다. 광고의 대표 숫자로는 부적절할 수 있어도, 관리비 고지서에서는 실체가 있는 면적인 셈입니다.
분양 광고 앞에서 확인할 것 6가지
분양 팜플렛이나 광고를 볼 때 아래 순서로 점검하면 면적 착시를 대부분 거를 수 있습니다.
- 대표 숫자(“○○평형”)가 전용·공급·계약 중 어느 면적 기준인지 확인하셨나요
- 전용면적을 ㎡ 단위로 따로 찾아 적어두셨나요 (비교의 공통 기준)
- 전용률을 봤다면 분모가 공급면적인지 계약면적인지 확인하셨나요
- 오피스텔이라면 발코니(서비스면적) 유무와 건축허가 신청 시점을 확인하셨나요 (2024년 2월 이후 허가분부터 발코니 가능)
- 평당가 비교표의 분모가 매물끼리 같은 면적 기준인지 확인하셨나요
- 계약하셨다면 입주자모집공고와 분양계약서를 보관하고 계신가요 (세대별 공용면적 배분의 유일한 기록)
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 전용 84㎡는 몇 평인가요? 왜 “34평”이라고 부르나요?
A. 전용 84㎡대는 0.3025를 곱해 약 25.7평입니다. “34평”은 전용에 주거공용면적을 더한 공급면적(약 112㎡대)을 평으로 부르는 시장 관행이고, 법령상 표기는 아닙니다. 같은 집을 두고 25.7평과 34평이 둘 다 쓰이는 셈입니다.
Q. 오피스텔 전용률이 낮으면 무조건 나쁜 건가요?
A. 수치만으로 판단하기 어렵습니다. 오피스텔 전용률은 분모에 기타공용면적까지 들어간 계약면적 기준이라 구조적으로 낮게 나오고, 같은 건물도 분모를 공급면적으로 바꾸면 수치가 크게 올라갑니다. 비교할 때는 분모를 통일한 뒤 봐야 의미가 있습니다.
Q. 발코니를 확장하면 전용면적이 늘어나나요?
A. 늘어나지 않습니다. 발코니는 건축법 시행령의 바닥면적 산정에서 폭 1.5m 상당분이 빠지는 공간이라, 확장해서 거실로 써도 서류상 전용면적은 그대로입니다. 그래서 같은 전용 84㎡라도 발코니 확장 여부에 따라 실사용 공간이 달라집니다.
Q. 내 집의 정확한 전용면적은 어떤 서류에서 보나요?
A. 집합건축물대장 전유부가 표준입니다. 전유부분 면적이 전용면적이고, 중개 광고의 면적 표시도 이 대장을 기준으로 삼습니다. 정부24에서 인터넷으로 열람할 수 있고, 권리관계 확인이 목적이라면 인터넷등기소의 등기사항전부증명서를 함께 봅니다.
Q. “평”으로 광고하면 불법인가요?
A. 계량에 관한 법률상 평은 법정 단위가 아니어서 상거래·광고에 쓰면 200만 원 이하의 과태료 대상입니다. 다만 관행은 여전해서 광고들은 “84타입”·”34형” 같은 표기로 우회합니다. 계약서와 공적 서류의 면적은 전부 ㎡로 적힙니다.
Q. 오래된 아파트와 신축의 “전용 84㎡”는 같은 크기인가요?
A. 다를 수 있습니다. 아파트는 1990년대 후반 이전, 오피스텔은 2015년 이전에 벽 중심선으로 전용면적을 쟀기 때문에, 같은 숫자라도 구축이 실내 기준으로는 몇 %가량 좁을 수 있습니다. 도면이나 현장 확인을 병행하는 것이 안전합니다.
마무리
면적 용어를 외우는 것보다 중요한 것은 “이 숫자를 누가 정했는가”를 묻는 습관입니다. 법이 정한 대표 숫자는 전용면적이고, 평형·공급면적·계약면적 기준 표기는 법이 비워둔 자리를 시장이 채운 숫자입니다. 광고의 평형이 아니라 서류의 전용면적 ㎡를 공통 기준으로 놓고, 전용률과 평당가는 분모부터 확인하면 면적 때문에 손해 보는 일은 크게 줄어듭니다.
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최종 업데이트: 2026-08-30
출처 목록
- 「주택공급에 관한 규칙」 제2조·제21조 — 국가법령정보센터 https://www.law.go.kr
- 「주택법」 제2조, 「주택법 시행규칙」 제2조 — 국가법령정보센터
- 「건축법 시행령」 제2조·제119조 — 국가법령정보센터
- 「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」 제9조 — 국가법령정보센터
- 「오피스텔 건축기준」 국토교통부 고시 (2024.2.23 발코니 제한 삭제, 2024.12.30 바닥난방 제한 폐지)
- 「중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준」 국토교통부 고시
- 「계량에 관한 법률」 제6조·제76조 — 국가법령정보센터
- 서울행정법원 2018구합62232 판결
- 한국경제 — 오피스텔 바닥난방 허용 관련 보도 https://www.hankyung.com/article/2024112524287
- 이코노미스트 — 오피스텔 발코니 설치 전면 허용 보도 https://economist.co.kr/article/view/ecn202604280009
- 한경비즈니스 — 84㎡ 국민평형 배경 보도 https://magazine.hankyung.com/business/article/202507248040b
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