[쉽게읽는 부동산] 등기부등본 보는 법 — 갑구와 을구

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등기부등본(등기사항전부증명서)의 표제부·갑구·을구 구조

계약서에 도장을 찍기 전에 등기부등본부터 떼 보라는 말은 다들 들어 보셨을 겁니다. 그런데 막상 열어 보면 갑구·을구·순위번호·채권최고액 같은 말이 줄지어 나오고, 줄이 그어진 칸은 읽어야 하는 건지 넘겨도 되는 건지 알 수 없습니다. 게다가 그 서류의 이름부터가 사실은 옛말입니다. 이 글은 표제부·갑구·을구에 무엇이 적히는지, 근저당과 가압류가 어느 칸에 실리는지, 말소된 권리에 왜 줄만 긋는지를 조문으로 풀어 갑니다. 그리고 「등기부만 보면 되나」라는 질문에 대법원이 어떻게 답했는지까지 다룹니다.

3줄 요약

  • 「등기부등본」이라는 이름은 2011년 10월 13일에 「등기사항증명서」로 바뀌었고, 흔히 떼는 서류의 정식 종류 이름은 「등기사항전부증명서(말소사항 포함)」입니다.
  • 갑구는 소유권에 관한 사항, 을구는 소유권 외의 권리에 관한 사항입니다. 을구의 채권최고액은 대출 잔액이 아니고, 갑구와 을구 사이의 앞뒤는 접수번호로 봅니다.
  • 등기에는 추정력만 있고 공신력은 없습니다. 등기부는 확인의 출발점이지 종착점이 아닙니다.

※ 2026년 9월 기준입니다. 조문은 부동산등기법 [시행 2025. 1. 31.]·부동산등기규칙 [시행 2025. 8. 1.]·「등기사항증명서 등 수수료규칙」 [시행 2025. 8. 1.]을 국가법령정보센터에서 확인했습니다. 발급·열람 전에는 대법원 인터넷등기소에서 다시 확인하세요.

목차

  1. 등기부등본은 2011년에 이름이 바뀐 문서입니다
  2. 표제부·갑구·을구에 적히는 항목은 법이 정해 놓았습니다
  3. 갑구와 을구는 「소유권에 관한 것인가」 하나로 갈립니다
  4. 말소된 권리는 지우지 않고 「말소하는 표시」를 합니다
  5. 등기부는 추정의 근거이고, 추정은 뒤집힐 수 있습니다
  6. 발급·열람은 인터넷등기소에서, 수수료는 창구마다 다릅니다
  7. 등기부를 열 때 확인할 5가지
  8. 자주 묻는 질문(FAQ)
  9. 마무리

등기부등본은 2011년에 이름이 바뀐 문서입니다

「등기부등본」이라는 이름은 2011년 10월 13일부터 법령에서 「등기사항증명서」로 바뀌었습니다. 「등본(謄本)」은 원본을 베껴 만든 사본이라는 뜻입니다. 등기부가 종이였을 때는 등기소에 원본이 있고 민원인은 그 사본을 받아 갔으니 맞는 이름이었는데, 등기부가 전산화되면서 베낄 원본이 사라졌습니다. 법제처가 제공하는 2011년 전부개정(법률 제10580호)의 개정이유에 그 사정이 적혀 있습니다. 「부동산등기부 전산화사업의 완료로 등기사무처리가 전산정보처리조직에 따라 수행되고 있고 전자신청이 전국적으로 시행되고 있으므로 종이등기부를 전제로 한 규정을 정비하고」라는 대목입니다.

부칙 한 조항에서 「집문서」의 이름도 같이 바뀌었습니다

이름을 바꾼 근거는 그 전부개정 법률의 부칙 제5조제1항입니다.

이 법 시행 당시 다른 법령에서 등기부등본 또는 초본을 인용한 경우에는 등기사항증명서를 인용한 것으로, 등기필증을 인용한 경우에는 등기필증 외에 등기완료통지서나 등기필정보통지서도 인용한 것으로 본다.

부동산등기법 [법률 제10580호, 2011. 4. 12., 전부개정] 부칙 제5조제1항

한 문장 안에 이름이 두 개 바뀌어 있습니다. 앞쪽은 등기부등본이 등기사항증명서가 된 것입니다. 뒤쪽은 흔히 「등기권리증」이나 「집문서」라고 부르던 등기필증이 등기완료통지서·등기필정보통지서로 이어진 것입니다. 집문서 이야기는 FAQ 4번에서 다시 다룹니다.

이 정리는 2011년에 끝나지 않았습니다. 발급 수수료를 정하는 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제2조의 제목은 2025년 7월까지 「등본·초본」이었고, 2025년 8월 1일 시행된 개정에서야 「등기사항증명서」로 바뀌었습니다. 옛 이름이 규칙의 조 제목에서 사라지는 데 14년이 걸린 셈입니다.

「등기사항전부증명서」는 법률이 아니라 대법원규칙의 이름입니다

정식 명칭이 「등기사항전부증명서」라고들 하지만 부동산등기법에는 그 말이 없습니다. 법 제19조제1항은 누구든지 수수료를 내고 「등기사항증명서」의 발급을 청구할 수 있다고 정할 뿐이고, 그 종류를 부동산등기규칙 제29조가 여섯 가지로 나눕니다. 전부증명서 두 가지(말소사항 포함 / 현재 유효사항), 일부증명서 세 가지(특정인 지분 / 현재 소유현황 / 지분취득 이력), 그리고 대법원예규로 정하는 증명서입니다. 우리가 흔히 떼는 것은 이 가운데 1호인 「등기사항전부증명서(말소사항 포함)」이고, 2호와의 차이는 4번 절에서 중요해집니다.

토지와 건물의 등기부는 따로 있습니다

등기부는 토지등기부와 건물등기부로 나뉘고(법 제14조제1항), 1필의 토지 또는 1개의 건물마다 등기기록 하나를 둡니다(법 제15조제1항). 그래서 단독주택을 살 때는 토지와 건물의 등기부가 두 장입니다. 아파트 같은 구분건물은 1동 전체에 등기기록 하나를 쓰되, 1동의 건물에 대한 표제부를 두고 전유부분마다 표제부·갑구·을구를 다시 둡니다(규칙 제14조제1항). 아파트 등기부의 표제부가 두 층으로 보이는 이유가 이것입니다.

표제부·갑구·을구에 적히는 항목은 법이 정해 놓았습니다

등기부의 세 부분에 무엇을 적을지는 등기관이 고르는 것이 아니라 조문이 열거해 둔 것입니다. 법 제15조제2항은 등기기록에 「부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 표제부와 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구(甲區) 및 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 을구(乙區)」를 둔다고 정합니다. 각 부분의 칸 구성은 부동산등기규칙 제13조가, 그 칸에 적을 항목은 법 제34조·제40조·제48조가 정합니다.

표 1. 표제부·갑구·을구의 법정 기재 항목

부분 법정 기재 항목 근거 조문
표제부(토지) 표시번호 · 접수연월일 · 소재와 지번 · 지목 · 면적 · 등기원인 법 제34조, 규칙 제13조제1항
표제부(건물) 표시번호 · 접수연월일 · 소재·지번·건물명칭·번호 · 건물의 종류·구조·면적(부속건물 포함) · 등기원인 · 도면의 번호(구분건물 등 한정) 법 제40조제1항, 규칙 제13조제1항
갑구 순위번호 · 등기목적 · 접수연월일 및 접수번호 · 등기원인 및 그 연월일 · 권리자 (소유권에 관한 등기) 법 제48조제1항, 규칙 제13조제2항
을구 갑구와 같은 5개 항목 (소유권 외의 권리에 관한 등기) + 권리별 추가 항목: 전세권 법 제72조, 저당권·근저당권 법 제75조 법 제48조제1항, 규칙 제13조제2항

이 열거 어디에도 집값에 해당하는 항목은 없습니다. 시세도 공시가격도 등기사항이 아닙니다. 등기부에 실리는 유일한 가격은 부동산 거래신고 대상 계약으로 소유권이 넘어갈 때 적는 「거래가액」입니다(법 제68조). 왜 그런지는 FAQ 5번에서 이어집니다.

갑구와 을구는 「소유권에 관한 것인가」 하나로 갈립니다

어떤 등기가 갑구에 실리는지 을구에 실리는지는 「소유권에 관한 것이면 갑구, 소유권 외의 권리에 관한 것이면 을구」라는 원리 하나로 정해집니다. 가압류나 가등기처럼 등기의 이름만 보고 칸을 외우면 예외에서 틀립니다. 소유권에 대한 가압류는 갑구이지만 전세권에 대한 가압류는 을구에 부기등기로 실립니다. 법 제52조제4호가 「소유권 외의 권리에 대한 처분제한 등기」를 부기로 하도록 정하기 때문입니다.

또 하나 볼 것은 그 등기를 누가 넣었는가입니다. 등기는 원칙적으로 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁으로 이뤄집니다(법 제22조제1항). 소유권이전이나 근저당권 설정은 당사자가 신청하지만, 가압류와 경매개시결정은 법원사무관등이 등기관에게 촉탁해 기입됩니다(민사집행법 제293조제3항·제94조제1항). 소유자가 원하지 않아도 갑구에 들어오는 항목이 있다는 뜻입니다.

표 2. 갑구·을구 배분과 등기부에 들어오는 경로

등기 예시 실리는 구 배분 원리 등기부에 들어오는 경로
소유권보존 · 소유권이전 갑구 소유권에 관한 사항 당사자 신청(법 제22조제1항)
소유권에 대한 가압류 갑구 소유권에 대한 처분제한 법원사무관등 촉탁(민사집행법 제293조제3항)
소유권에 대한 처분금지가처분 갑구 소유권에 대한 처분제한 법원의 기입 지시(민사집행법 제305조제3항, 제293조 준용)
경매개시결정 갑구 소유권에 관한 사항 법원사무관등 촉탁(민사집행법 제94조제1항)
근저당권 · 전세권 설정 을구 소유권 외의 권리 당사자 신청(법 제22조제1항)
전세권에 대한 가압류 을구(부기등기) 소유권 외의 권리에 대한 처분제한(법 제52조제4호) 법원사무관등 촉탁(민사집행법 제293조제3항)

순위는 같은 구에서는 순위번호로, 다른 구 사이에서는 접수번호로 봅니다

등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따르는데(법 제4조제1항), 그 순서를 읽는 번호가 둘입니다. 같은 구 안에서는 순위번호로, 다른 구 사이에서는 접수번호로 앞뒤를 정합니다(같은 조 제2항). 순위번호는 각 구 안에서만 매겨지는 번호라서, 갑구의 가압류와 을구의 근저당 중 어느 쪽이 먼저인지는 순위번호끼리 비교해서는 알 수 없습니다. 두 등기의 접수번호를 나란히 놓아야 합니다.

을구의 근저당은 대출 잔액이 아니라 「채권의 최고액」을 적습니다

을구에서 가장 자주 보는 근저당권은 금액 칸의 이름부터 다릅니다. 저당권은 「채권액」을 적지만(법 제75조제1항제1호) 근저당권은 「채권의 최고액」을 적습니다(같은 조 제2항제1호). 민법 제357조제1항이 근저당을 「담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여」 설정하는 것으로 정의하기 때문입니다. 그래서 을구의 채권최고액은 지금 남은 대출 잔액이 아니라 이 부동산이 담보하는 한도입니다.

같은 조 제2항에 따라 이자도 그 최고액 안에 산입된 것으로 보므로, 실제 채무가 얼마인지는 등기부만으로는 알 수 없습니다. 등기부에서 읽을 수 있는 것은 근저당권이 설정된 순서와 날짜, 채권최고액, 채무자까지입니다. 근저당이 먼저 설정된 집에 뒤이어 들어가는 임차인이 전입신고와 확정일자로 무엇을 갖추는지는 4회 확정일자·전입신고·대항력의 관계에서 다뤘습니다. 이 글은 을구에 무엇이 적혀 있는지까지만 읽습니다.

말소된 권리는 지우지 않고 「말소하는 표시」를 합니다

다 갚은 대출의 근저당권이 등기부에 줄이 그어진 채 남아 있는 것은 실수가 아니라 규칙이 정한 방식입니다. 부동산등기규칙 제116조제1항은 「등기를 말소할 때에는 말소의 등기를 한 후 해당 등기를 말소하는 표시를 하여야 한다」고 정합니다. 권리를 변경하거나 경정할 때도 이전 등기사항에 말소하는 표시를 합니다(규칙 제112조제1항). 조문의 말이 「삭제」가 아니라 「말소하는 표시」라서, 등기부는 지금 상태의 스냅샷이 아니라 지워지지 않는 누적 장부입니다.

그래서 말소선이 그어진 칸은 읽을 가치가 있습니다. 근저당권이 몇 번 설정되고 풀렸는지, 가압류가 들어왔다 나간 적이 있는지, 소유자가 몇 번 바뀌었는지가 거기에 남아 있습니다. 지금 살아 있는 권리만 보려면 말소 표시가 없는 줄을 고르면 됩니다.

「현재 유효사항」을 고르면 그 이력이 한 줄도 나오지 않습니다

그런데 이 이력은 어떤 종류를 떼느냐에 따라 아예 보이지 않을 수 있습니다. 부동산등기규칙 제29조는 등기사항전부증명서를 「말소사항 포함」(1호)과 「현재 유효사항」(2호)으로 나눕니다. 이름에 「전부」가 붙어 있어도 2호는 말소된 것을 뺀 판본입니다. 이력을 읽으려면 1호를 골라야 합니다. 폐쇄된 등기기록은 반대로 선택권이 없어서 1호로만 발급됩니다(같은 조 단서). 등기기록을 새 기록으로 옮겨 적으면 종전 기록은 폐쇄되는데, 폐쇄된 기록도 영구히 보존됩니다(법 제20조).

등기부는 추정의 근거이고, 추정은 뒤집힐 수 있습니다

등기부를 확인하고도 권리를 잃는 일이 생기는 것은 제도의 고장이 아니라 제도의 설계입니다. 우리 법은 등기에 추정력은 인정하지만 공신력은 인정하지 않습니다. 추정력은 등기된 대로 권리가 있다고 일단 보고, 다투는 쪽이 반대 사실을 증명하게 하는 효력입니다. 공신력은 등기가 실제와 달라도 그 등기를 믿고 거래한 사람을 그 믿음만으로 보호하는 효력인데, 우리 법에는 이것이 없습니다. 그래서 등기를 믿고 거래했다는 사실만으로는 권리를 취득하지 못할 수 있습니다.

추정력 쪽은 2025년 8월 대법원 판결이 정리했습니다.

부동산에 관하여 소유권이전등기가 마쳐진 경우 그 등기명의자는 제3자에 대해서뿐만 아니라 전 소유자에 대해서도 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되므로, 등기사항증명서에 기재된 등기원인과 다른 원인으로 소유권이전등기가 이루어졌다고 다투는 경우에는 이를 다투는 측에서 그 사실을 주장·증명하여야 한다.

대법원 2025. 8. 14. 선고 2023다316363 판결, 판결요지

이 판결문은 「등기사항증명서」라는 이름을 그대로 씁니다. 추정력은 강해서 등기명의자를 다투려면 다투는 쪽이 증명해야 하지만, 뒤집어 말하면 증명이 되면 추정은 깨집니다.

공신력을 주지 않은 것은 「입법적 결단」이었습니다

공신력 쪽은 2022년 대법원 전원합의체가 이렇게 표현했습니다.

민법 제정 당시 등기의 공신력을 부정한 것은 부동산물권의 변동에서는 진정한 권리자의 보호를 중시하고, 그에 따라 거래안전이 희생되는 것을 감수하도록 하는 입법적 결단이라고 평가할 수 있다.

대법원 2022. 8. 25. 선고 2018다205209 전원합의체 판결, 다수의견

등기부를 믿은 사람보다 진정한 권리자를 먼저 보호하기로 한 것이 우리 법의 선택이라는 뜻입니다. 같은 취지는 2011년 부동산등기법 전부개정의 개정이유에도 있습니다. 예고등기를 폐지하면서 그 제도를 「본래 등기의 공신력이 인정되지 아니하는 법제에서 거래의 안전을 보호하기 위하여 인정되는 제도」라고 설명했습니다. 2022년 판결 안에서는 대법관 5명이 경매의 공신력을 더 넓게 인정하자는 별개의견을 냈지만, 어느 쪽이 옳은지는 이 글이 판정할 일이 아닙니다.

등기 없이 소유권이 넘어가는 경우가 조문에 있습니다

갑구의 이름이 곧 지금의 소유자라는 통념도 조문 두 개로 흔들립니다. 민법 제186조는 법률행위로 인한 부동산 물권 변동은 등기해야 효력이 생긴다고 정하지만, 바로 다음 조문이 예외를 둡니다.

상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.

민법 제187조

상속이 일어난 순간 소유권은 이미 상속인에게 넘어가 있고, 갑구에는 돌아가신 분의 이름이 그대로 남아 있을 수 있습니다. 이것은 잘못된 등기가 아니라 법이 예정한 상태입니다. 그래서 갑구에서 확인할 것은 「이름이 적혀 있는가」가 아니라 「계약 상대방이 갑구의 최종 소유자와 같은 사람인가, 다르다면 어떤 경로로 권리를 주장하는가」입니다. 확인할 것이 하나 더 생기는 것이지, 그럴 때 어떻게 하라는 처방은 이 글의 범위 밖입니다.

정리하면 등기부는 추정의 근거이고, 추정은 뒤집힐 수 있습니다. 그래서 등기부 확인은 출발점이지 종착점이 아닙니다.

발급·열람은 인터넷등기소에서, 수수료는 창구마다 다릅니다

등기사항증명서는 누구든지 수수료를 내고 열람하거나 발급받을 수 있습니다(법 제19조제1항). 공식 창구는 대법원 인터넷등기소와 등기소 창구, 무인발급기입니다. 내 집이 아니어도 되고, 관할 등기소가 아닌 곳에서도 청구할 수 있습니다(같은 조 제2항). 수수료는 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 [시행 2025. 8. 1.]이 정하는데, 창구와 열람·발급 여부에 따라 네 가지로 갈립니다. 「열람 700원, 발급 1,000원」은 인터넷 기준이고, 등기소를 방문하면 열람도 발급도 1,200원입니다.

표 3. 등기사항증명서 열람·발급 수수료 (2026년 9월 기준, 수수료규칙 [시행 2025. 8. 1.])

창구 구분 수수료 증명문·발급연월일·전자이미지관인 기록 여부 근거
인터넷 열람 1등기기록당 700원 기록 없음(규칙 제31조제1항) 수수료규칙 제3조제2항
인터넷 · 무인발급기 발급 1통당 1,000원 기록(규칙 제30조제1항) 수수료규칙 제2조제2항
등기소 방문 열람 1등기기록당 1,200원(출력물 20장 초과 시 1장당 50원) 기록 없음(규칙 제31조제1항) 수수료규칙 제3조제1항
등기소 방문 발급 1통당 1,200원(20장 초과 시 1장당 50원) 기록(규칙 제30조제1항) 수수료규칙 제2조제1항

열람과 발급의 차이를 「법적 효력」으로 설명하는 안내가 많지만 조문의 표현은 다릅니다. 발급할 때는 증명서의 종류를 명시하고, 등기기록의 내용과 다름이 없음을 증명하는 증명문을 기록합니다. 여기에 발급연월일과 중앙관리소 전산운영책임관의 직명을 적은 뒤 전자이미지관인을 기록합니다(규칙 제30조제1항). 열람은 등기사항을 전자적으로 보게 하거나 그 내용을 기록한 서면을 교부하는 것이라서(규칙 제31조제1항) 위 증명문 규정이 붙지 않습니다. 제출용으로 발급본을 요구받는 이유가 이 증명문과 관인에 있습니다.

금액은 2025년 개정으로 오른 것이 아닙니다. 직전 판과 같은 값이고, 그 개정에서 바뀐 것은 앞서 본 조 제목과 용어였습니다. 내 집의 등기부를 소유자 본인이 인터넷으로 전자문서 형태로 발급받을 때는 발급수수료가 면제됩니다(수수료규칙 제7조의2제1항, 2023년 10월 신설). 면제 대상과 절차의 세부는 대법원예규에 맡겨져 있으니 인터넷등기소의 안내를 따르시면 됩니다.

등기부를 열 때 확인할 5가지

  • ☐ 표제부의 소재·지번·면적·건물내역이 계약서와 같은가 (법 제34조·제40조)
  • ☐ 갑구의 최종 소유자가 계약 상대방과 같은 사람인가, 다르다면 어떤 경로로 권리를 주장하는가 (민법 제187조 — 이름 확인만으로 끝나지 않습니다)
  • ☐ 을구의 근저당권 금액을 채권최고액으로 읽고, 설정일과 채무자를 확인했는가 (법 제75조제2항)
  • ☐ 갑구와 을구 사이의 앞뒤를 순위번호가 아니라 접수번호로 비교했는가 (법 제4조제2항)
  • ☐ 「말소사항 포함」으로 뗐는가, 열람·발급 시점은 언제인가, 「처리 중」 표시가 있는가 (규칙 제29조제1호·제30조제4항)

마지막 항목의 「처리 중」은 규칙 제30조제4항에서 나옵니다. 등기신청이 접수된 부동산은 등기관이 그 등기를 마칠 때까지 등기사항증명서를 발급하지 못하고, 대신 신청사건이 처리 중이라는 뜻을 표시해 발급할 수 있습니다. 그 표시가 보이면 지금 이 부동산에 무언가가 접수되어 있다는 뜻이니, 등기가 마쳐진 뒤 다시 떼 볼 항목이 됩니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 등기부등본과 등기사항전부증명서는 다른 서류인가요?

A. 같은 문서의 옛 이름과 지금 이름입니다. 2011년 10월 13일 시행된 부동산등기법 전부개정의 부칙 제5조제1항이 다른 법령의 「등기부등본 또는 초본」을 「등기사항증명서」로 읽도록 했습니다. 법률 용어는 등기사항증명서까지이고, 「등기사항전부증명서」는 부동산등기규칙 제29조가 정한 종류의 이름입니다. 종류가 여섯 가지이니 어떤 것을 뗐는지도 함께 보셔야 합니다.

Q2. 근저당을 다 갚아 말소됐는데 왜 등기부에 흔적이 남아 있나요?

A. 말소는 기록을 지우는 것이 아니라 「말소하는 표시」를 하는 것이기 때문입니다(부동산등기규칙 제116조제1항). 줄이 그어진 근저당권은 지금은 효력이 없는 권리라는 표시이고, 말소 표시가 없는 줄이 현재 살아 있는 권리입니다. 이 흔적이 없는 판본을 원하면 「현재 유효사항」을 고르면 되지만, 그러면 이력 전체가 함께 빠진 증명서를 보게 됩니다.

Q3. 가등기가 있으면 무조건 위험한가요?

A. 무조건은 아닙니다. 가등기는 소유권 같은 권리의 설정·이전·변경·소멸 청구권을 보전하기 위한 등기이고(법 제88조), 종류도 여럿입니다. 다만 구조는 알고 봐야 합니다.

가등기에 의한 본등기가 이뤄지면 본등기의 순위는 가등기의 순위를 따릅니다(법 제91조). 그리고 가등기 이후에 된 등기 가운데 그 권리를 침해하는 것은 등기관이 직권으로 말소합니다(법 제92조제1항). 가등기권리자는 가등기의무자의 승낙이나 법원의 가처분명령이 있으면 단독으로도 신청할 수 있습니다(법 제89조). 그러니 가등기가 있으면 그 순위가 어디까지 앞서는지, 본등기가 되면 뒤에 들어온 등기가 어떻게 되는지를 확인해야 할 항목이 됩니다.

Q4. 등기권리증(집문서)이 없으면 소유권에 문제가 생기나요?

A. 소유권의 근거는 등기부의 기록이지 종이 문서가 아닙니다. 예전의 등기필증, 지금의 등기필정보는 등기를 새로 신청할 때 등기의무자 본인임을 확인하는 데 쓰는 정보입니다(법 제2조제4호·제50조제2항). 지금의 등기필정보는 종이가 아니라 「일련번호와 비밀번호」로 구성됩니다(규칙 제106조제1항). 없으면 다시 만들어 주는 것이 아니라, 등기의무자가 등기소에 출석해 등기관에게 본인임을 확인받는 대체 절차로 갑니다(법 제51조). 2011년 이전에 받은 종이 등기필증은 지금도 등기필정보 대신 첨부할 수 있습니다(법률 제10580호 부칙 제2조). 분실·유출이 걱정되면 등기필정보의 실효신고 제도가 있습니다(규칙 제110조).

Q5. 등기부등본에는 왜 집값(시세·공시가격)이 안 나오나요?

A. 등기부에 적을 항목은 법이 열거해 두었고(법 제34조·제40조·제48조), 그 목록에 시세나 공시가격이 없기 때문입니다. 등기부에 실리는 가격은 부동산 거래신고 대상 계약으로 소유권이 넘어갈 때의 「거래가액」 하나뿐입니다. 이 값은 갑구의 권리자 및 기타사항란에 적힙니다(법 제68조, 규칙 제125조). 그때 그 당사자들이 얼마에 거래했다는 과거 기록이지 지금 값이 아니고, 상속·증여로 넘어온 부동산에는 이 칸이 없습니다.

공시가격은 만드는 기관부터 다릅니다. 개별공시지가는 시장·군수·구청장이, 공동주택가격은 국토교통부장관이 결정·공시합니다(「부동산 가격공시에 관한 법률」 제10조·제18조). 등기는 법원 소관입니다. 집값 네 가지가 각각 어디서 만들어지는지는 1회 집값 네 가지, 만드는 곳이 다르다에서 정리했습니다.

마무리

등기부등본은 2011년에 등기사항증명서로 이름이 바뀐 문서이고, 흔히 떼는 것은 그 여섯 종류 가운데 「등기사항전부증명서(말소사항 포함)」입니다. 표제부에는 부동산의 표시, 갑구에는 소유권에 관한 사항, 을구에는 소유권 외의 권리가 실립니다. 을구의 채권최고액은 대출 잔액이 아니라 담보 한도입니다. 그리고 등기에는 추정력만 있고 공신력은 없어서, 등기부는 확인의 출발점이지 종착점이 아닙니다.

이 글에서 확인하지 못한 것도 있습니다. 「등기부등본」이라는 말이 다른 법령에서 전부 정리됐는지는 조문 전수 검색을 하지 않아 단정하지 않았습니다. 소유자 본인의 전자등기사항증명서 수수료 면제 절차는 대법원예규 소관이라 인터넷등기소 안내로 넘겼습니다.

등기부를 떼 보고 이해되지 않는 권리가 보이면, 「말소사항 포함」으로 다시 떼고 갑구와 을구의 접수번호를 나란히 놓아 앞뒤부터 맞춰 보세요. 그다음 판단은 개별 사정에 따라 다르므로 계약 전에 전문가와 상담하시기 바랍니다. 도움이 되셨다면 댓글로 궁금한 점을 남겨 주세요. 다음 글에 반영하겠습니다.

※ 이 글은 제도 설명을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 법률 상담이 아닙니다.

최종 업데이트: 2026-09-27

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“[쉽게읽는 부동산] 등기부등본 보는 법 — 갑구와 을구”에 대한 댓글 1개

  1. 건축물대장 보는 법 — 용적률·건폐율 — 쉽게읽는 부동산 – 천천히 읽는 경제

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