[쉽게읽는 세금] 종합소득세 양도소득세 차이 총정리

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종합소득세와 양도소득세 최고세율 45%, 다주택 중과 부활을 알리는 대표 이미지

월급을 받아도, 예금 이자를 받아도, 집을 팔아 차익이 남아도 전부 소득입니다. 그런데 국세청에 신고하는 방식은 완전히 다릅니다. 월급과 이자는 다른 소득과 합쳐서 한 세율표에 넣지만, 집을 판 차익은 다른 소득과 섞지 않고 따로 계산합니다. 왜 같은 “소득”인데 신고 방식이 갈리는지, 그리고 그 경계에서 자주 헷갈리는 지점이 무엇인지 이 글 하나로 정리합니다.

3줄 요약

  • 이자·배당·사업·근로·연금·기타소득은 전부 더해 6~45% 누진세율로 매기는 종합소득세, 부동산·주식 같은 자산의 양도차익은 다른 소득과 섞지 않고 따로 매기는 양도소득세입니다.
  • 조정대상지역 다주택자 중과 유예는 2026년 5월 9일로 끝나, 2026년 5월 10일 이후 계약분부터는 세율 중과와 장기보유특별공제 배제를 함께 적용받습니다.
  • 부동산을 자주 사고팔아 사업소득으로 잡혀도 비교과세(소득세법 제64조) 때문에 세금이 자동으로 줄어들지는 않습니다.

※ 2026년 8월 기준 시행 중인 법령입니다. 세율·공제·조정대상지역 지정 현황은 수시로 바뀌므로 실제 신고 전 국세청 또는 국가법령정보센터에서 다시 확인하세요.

목차

  1. 소득을 합쳐서 매기는 세금과, 따로 떼어 매기는 세금
    • 종합소득세 — 여섯 가지 소득을 더해 하나의 세율표로
    • 양도소득세 — 자산을 판 차익만 따로 계산
  2. 최고 구간은 둘 다 45%, 그러나 가는 길이 다릅니다
    • 종합소득세 — 8단계 누진, 최고 45%
    • 양도소득세 — 자산과 보유기간이 세율을 가른다
  3. 다주택자 중과는 2026년 5월 10일 이후 계약분부터 다시 적용됩니다
    • 세율만이 아니라 공제도 사라진다
  4. 사업소득으로 돌려도 세금은 줄지 않습니다
    • 부동산을 자주 사고팔면 사업소득으로 보나요
    • 사업소득으로 잡혀도 세금이 줄지 않는 이유
    • 주식 양도차익은 왜 종합소득세에 안 잡히나요
  5. 신고 기한은 5월 하나가 아닙니다
    • 종합소득세 확정신고와 가산세
    • 양도소득세 예정신고와 확정신고

소득을 합쳐서 매기는 세금과, 따로 떼어 매기는 세금

종합소득세와 양도소득세를 가르는 기준은 딱 하나, 다른 소득과 합산하는지 여부입니다. 소득세법 제4조는 개인의 소득을 종합소득·퇴직소득·양도소득 세 갈래로 나누는데, 이 중 종합소득만 여러 항목을 더한 뒤 하나의 누진세율표를 적용합니다.

종합소득세 — 여섯 가지 소득을 더해 하나의 세율표로

종합소득세는 이자·배당·사업·근로·연금·기타소득 여섯 가지를 전부 더한 금액에 6~45% 누진세율을 매기는 세금입니다. 이 여섯 가지 중 하나만 있어도, 여러 개를 동시에 벌어도 계산 구조는 같습니다. 소득이 커질수록 세율이 올라가는 누진 구조라, 소득을 합칠수록 전체 세율 구간도 함께 올라갈 수 있습니다. 신고는 다음 해 5월에 확정신고로 마감합니다.

양도소득세 — 자산을 판 차익만 따로 계산

양도소득세는 부동산·주식 같은 자산을 팔아서 생긴 차익에만 매기고, 근로소득이나 사업소득과는 절대 합산하지 않습니다(소득세법 제4조①3). 세율도 종합소득세와 다른 별도 표(제104조)를 쓰고, 신고 기한도 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내인 예정신고가 원칙입니다. 자산 종류·보유기간에 따라 세율이 크게 갈린다는 점이 종합소득세와 가장 다른 부분입니다.

표1. 종합소득세와 양도소득세, 과세방식 차이

구분 종합소득세 양도소득세
과세 대상 이자·배당·사업·근로·연금·기타소득 부동산·주식 등 자산의 양도차익
계산 방식 여섯 항목 합산 후 누진세율 자산별·보유기간별 개별 세율
다른 소득과 합산 함 안 함(분류과세)
기본공제 인적공제 등 종합소득 공제 자산 그룹별 각각 연 250만원
신고 기한 다음 해 5월(확정신고) 양도일 속한 달 말일부터 2개월(예정신고)
근거 조문 소득세법 제4조·제55조 소득세법 제4조·제104조

기본공제 250만원은 “1년에 한 번”이 아니라 ①부동산·부동산에 관한 권리·기타자산 ②주식 등 ③파생상품 ④신탁 수익권, 이렇게 네 그룹으로 나눠 그룹마다 각각 적용됩니다(소득세법 제103조①). 같은 해에 아파트와 주식을 함께 팔았다면 250만원씩 두 번 공제받는다는 뜻입니다. 다만 미등기양도자산은 이 공제에서 제외됩니다. 분류과세의 “소득을 섞지 않는다”는 원칙이 공제 단계에서도 그대로 이어지는 셈입니다.

최고 구간은 둘 다 45%, 그러나 가는 길이 다릅니다

세율표만 놓고 보면 두 세금의 최고 구간은 45%로 같지만, 여기에 도달하는 방식과 붙는 조건이 전혀 다릅니다.

종합소득세 — 8단계 누진, 최고 45%

국세청이 공표한 세율표(2023~2025년 귀속, 소득세법 제55조 기준이며 2026년 1월 1일 시행 법률에서도 같은 구간이 유지됩니다) 기준으로 종합소득세는 8단계입니다. 과세표준 1,400만원 이하는 6%, 1,400만~5,000만원은 15%(누진공제 126만원), 5,000만~8,800만원은 24%(576만원), 8,800만~1억 5,000만원은 35%(1,544만원), 1억 5,000만~3억원은 38%(1,994만원), 3억~5억원은 40%(2,594만원), 5억~10억원은 42%(3,594만원), 10억원 초과는 45%(6,594만원)입니다. 여기에 산출세액의 10%인 지방소득세가 별도로 붙어, 실제 부담은 표에 적힌 세율보다 항상 더 높습니다. 최고 구간 45%는 지방소득세를 더하면 실질 49.5%가 됩니다.

양도소득세 — 자산과 보유기간이 세율을 가른다

양도소득세는 하나의 표가 아니라 자산 종류와 보유기간의 조합으로 세율이 정해집니다. 토지·건물·조합원입주권을 2년 이상 보유했다면 기본세율(6~45%)을 그대로 적용받지만, 1년 미만 보유는 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%로 단기 매도에는 훨씬 높은 세율이 붙습니다(제104조①). 분양권은 예외적으로 보유기간과 무관하게 60%(1년 미만은 70%)가 적용되는데, 이는 조합원입주권과 자주 혼동되는 지점입니다. 상장주식·비상장주식 중 과세대상이 되는 경우는 중소기업 10%, 그 외 20%의 세율을 씁니다(제104조①11).

표2. 양도소득세 자산별 세율(2026년 8월 현재 양도분 기준)

자산 보유기간 세율
토지·건물·조합원입주권 2년 이상 기본세율 6~45%
토지·건물·조합원입주권 1년 이상 2년 미만 60%
토지·건물·조합원입주권 1년 미만 70%
분양권 보유기간 무관 60%(1년 미만 70%)
조정대상지역 1주택+분양권·입주권, 2주택 2026.5.10. 이후 계약분 기본세율+20%p
조정대상지역 3주택 이상 2026.5.10. 이후 계약분 기본세율+30%p
비사업용 토지 — 기본세율+10%p
미등기양도자산 — 70%
상장·비상장주식(과세대상) — 중소기업 10%, 그 외 20%

종합소득세율: 국세청 공표 2023~2025년 귀속 기준(소득세법 제55조, 2026년 1월 1일 시행 법률에서도 동일). 양도소득세율: 2026년 8월 현재 양도분 기준(소득세법 제104조). 두 세율 모두 지방소득세 10%가 별도로 붙습니다.

다주택자 중과는 2026년 5월 10일 이후 계약분부터 다시 적용됩니다

2026년 5월 9일까지 양도하거나 그 전에 매매계약을 맺지 않았다면, 2026년 5월 10일 이후 파는 조정대상지역 다주택자는 기본세율이 아니라 중과세율을 적용받습니다. 소득세법 시행령 제167조의3①12의2는 중과 배제 요건을 2026년 5월 9일까지 양도한 주택, 또는 그날까지 매매계약과 계약금 수령을 마치고 계약일로부터 4개월(일부 지역 6개월) 이내 양도한 주택으로 한정합니다. 국세청 세율 안내 페이지의 표 마지막 열이 '22.5.10.~'26.5.9. 기본세율로 끝나 있어 2026년 8월 현재도 기본세율로 오해하기 쉽지만, 이 열은 이미 종료된 기간을 보여줄 뿐입니다.

세율만이 아니라 공제도 사라진다

중과가 부활하면 세율(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p, 소득세법 제104조⑦)만 오르는 게 아닙니다. 소득세법 제95조②은 장기보유특별공제 대상에서 제104조⑦ 각 호의 중과 대상 주택을 명시적으로 제외합니다. 즉 20년을 보유한 주택이라도 중과 대상이면 장기보유특별공제율이 0%입니다. 일반 자산의 장기보유특별공제는 3년 6%부터 연 2%p씩 늘어 15년 이상이면 30%까지, 보유·거주 요건을 모두 채운 1세대 1주택 고가주택은 보유분 연 4%와 거주분 연 4%를 합쳐 최대 80%까지 받을 수 있습니다. 중과 대상의 0%와는 대조적입니다. 세율 +30%p보다 공제 전액 배제가 실제 세부담을 더 크게 밀어 올리는 구간이 흔합니다. 최고 세율 45%에 중과 30%p를 더한 75%는 지방소득세를 포함하면 실질 82.5%까지 올라갑니다.

이 중과는 조정대상지역 소재 주택에만 적용되고, 지정 현황은 국토교통부 고시로 수시로 바뀝니다. 그래서 이 글에서는 구체적인 지역 목록을 다루지 않으며, 실제 양도 시점의 지정 여부는 반드시 별도로 확인해야 합니다.

사업소득으로 돌려도 세금은 줄지 않습니다

부동산을 반복해서 사고팔면 사업소득으로 분류될 수 있고, 사업자로 등록하면 세금이 줄어들 것처럼 보이지만 실제로는 그렇지 않습니다. 같은 “돈을 벌었다”는 사실도 어느 소득으로 분류되느냐에 따라 신고 방법이 달라지고, 사람들이 가장 궁금해하는 지점도 대부분 이 경계에 몰려 있습니다.

부동산을 자주 사고팔면 사업소득으로 보나요

부동산 매매가 사업소득으로 분류되는지는 정해진 횟수가 아니라 거래의 규모·횟수·태양(態樣)에 비추어 계속성과 반복성이 있는지를 사회통념에 따라 사실판단합니다(소득세법 제19조①12). 인터넷에 자주 나오는 “1년에 2회 이상 팔면 사업자”라는 기준은 사실 부가가치세법 시행규칙 제2조제2항제2호가 “사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업”을 부동산매매업으로 본다고 정한 데서 나온 것입니다. 부가가치세의 1과세기간은 6개월입니다. 이 기준은 소득세법상 사업소득·양도소득 구분에 자동으로 적용되지 않으므로, 이 횟수를 넘겼다고 곧바로 사업소득이 되는 것은 아닙니다.

사업소득으로 잡혀도 세금이 줄지 않는 이유

부동산매매업으로 사업자등록을 해도 비교과세 규정 때문에 세금이 자동으로 줄어들지는 않습니다. 소득세법 제64조는 부동산매매업자가 분양권·비사업용토지·미등기양도자산·중과대상 주택을 팔았을 때, ①일반 종합소득 산출세액과 ②해당 매매차익에 양도소득세율(제104조)을 적용한 세액에 나머지 과세표준의 종합소득세율을 더한 세액 중 더 큰 쪽으로 산출세액을 정하도록 규정합니다. 부동산매매업의 범위는 시행령 제122조①이 정하는데, 주거용 건물 개발·공급업은 원칙적으로 제외하되 “구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우”는 그 제외에서 다시 빠져 있어, 아파트를 사서 되파는 매매업자도 이 비교과세 대상에 들어갑니다. 결국 “사업자로 돌리면 절세된다”는 기대를 조문 자체가 정면으로 막아둔 구조입니다.

주식 양도차익은 왜 종합소득세에 안 잡히나요

주식 양도차익은 종합소득이 아니라 양도소득 체계에서 다뤄지는데, 여기서 흔한 오해가 “소액주주는 무조건 비과세”라는 표현입니다. 정확히는 소액주주가 증권시장 안에서 파는 상장주식만 과세대상에서 빠지는 것이고, 같은 소액주주라도 장외에서 팔면 과세대상이며 비상장주식은 소액주주도 과세대상입니다(소득세법 제104조①11). 대주주 판정 기준은 직전 사업연도 종료일 현재 유가증권시장 지분 1% 이상 또는 시가총액 50억원 이상, 코스닥은 2% 또는 50억원 이상, 코넥스는 4% 또는 50억원 이상입니다(소득세법 시행령 제157조, 2026년 7월 1일 시행). “대주주 기준이 10억원”이라고 소개하는 자료도 있으나, 2026년 7월 1일 시행 시행령 원문 기준으로는 50억원이 그대로 유지되어 있습니다.

금융투자소득세는 2024년 12월 법률 개정으로 폐지되어(소득세법 제4조①2의2 삭제), 주식 양도차익은 계속 양도소득세 체계로 과세됩니다. 대신 2026년 1월부터 증권거래세 세율이 올라, 유가증권시장은 거래세 0.05%에 농어촌특별세 0.15%를 더해 실질 0.20%, 코스닥은 농특세 없이 거래세만 0.20%, 코넥스는 0.10%를 부담합니다. 소액주주가 상장주식을 팔 때 “세금을 안 낸다”기보다, 양도소득세 대신 증권거래세라는 다른 세목을 낸다고 보는 게 정확합니다.

표3. 헷갈리기 쉬운 사례 정리

상황 정리
1세대 1주택, 2년 이상 보유 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 추가 요건, 실거래가 12억원 초과분은 과세(제89조)
일시적 2주택 등 별도 특례 규정 존재, 요건은 사안별로 국세청·세무 전문가 확인 필요
분양권 보유기간과 무관하게 60%(1년 미만 70%)
조합원입주권 2년 이상 보유 시 기본세율, 1년 미만 70%·1년~2년 60%
소액주주, 장내 상장주식 양도 양도소득세 과세대상 아님(대신 증권거래세 부담)
소액주주, 장외 양도 또는 비상장주식 양도소득세 과세대상
다주택 중과 대상 주택 세율 중과 + 장기보유특별공제 0%(제95조②)

신고 기한은 5월 하나가 아닙니다

두 세금은 신고 기한 구조 자체가 다르고, 놓치기 쉬운 예외도 각각 있습니다.

종합소득세 확정신고와 가산세

종합소득세는 다음 해 5월에 확정신고를 합니다. 2025년 귀속분은 5월 31일이 일요일이라 신고 기한이 2026년 6월 1일로 하루 밀렸습니다. 무신고 가산세는 20%, 과소신고는 10%, 부정한 방법에 의한 무신고·과소신고는 40%이며, 납부지연가산세는 하루 10만분의 22가 별도로 붙습니다. 납부세액이 2천만원 이하면 1천만원 초과분을, 2천만원을 넘으면 세액의 50% 이하를 2개월 내 나눠 낼 수 있습니다.

양도소득세 예정신고와 확정신고

양도소득세는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 하는 것이 원칙이고, 그 해에 양도소득이 한 건뿐이면 예정신고로 신고 의무가 끝납니다. 다만 같은 해에 누진세율이 적용되는 자산을 두 번 이상 팔았다면 예정신고를 마쳤어도 확정신고를 다시 해야 합니다. 소득세법 제110조④ 단서는 누진세율 적용 대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 한 경우 확정신고 의무를 부활시키는데, 같은 해에 두 건을 팔면 합산·비교 계산이 새로 필요해지기 때문입니다. 양도소득세에도 가산세 구조는 종합소득세와 비슷하게 적용되며, 건물을 신축·증축한 뒤 5년 이내 양도하면서 환산취득가액을 쓴 경우에는 그 가액의 5%가 별도 가산세로 붙습니다.

신고 전 체크리스트

자주 묻는 질문

Q. 1주택자도 양도세를 내나요?

A. 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 추가)하면 원칙적으로 비과세지만, 실거래가 12억원을 초과하는 부분에는 과세됩니다. 일시적 2주택 등 별도 특례도 있으니 개별 상황은 국세청 또는 세무 전문가에게 확인하는 것이 안전합니다.

Q. 주식 양도차익은 왜 종합소득세에 안 잡히나요?

A. 주식 양도차익은 종합소득이 아니라 양도소득 체계에서 다룹니다. 다만 소액주주가 증권시장 안에서 파는 상장주식은 양도소득세 과세대상에서 빠지고, 그 대신 증권거래세를 부담합니다.

Q. 종합소득세 신고를 안 하면 어떻게 되나요?

A. 무신고 가산세 20%(부정 무신고는 40%)와 하루 10만분의 22의 납부지연가산세가 함께 붙습니다. 신고하지 않으면 세금만 더 늘어나는 셈입니다.

Q. 양도소득세는 언제까지 신고하나요?

A. 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고가 원칙입니다. 그 해에 양도가 한 건뿐이면 예정신고로 끝나지만, 두 건 이상이면 다음 해 5월에 확정신고를 다시 해야 할 수 있습니다.

Q. 부동산을 자주 사고팔면 사업자로 보나요?

A. 정해진 횟수가 아니라 거래 규모·횟수·태양을 종합해 사회통념에 따라 사실판단합니다. 사업소득으로 분류되더라도 비교과세 규정 때문에 세금이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.

Q. 다주택자면 무조건 세율이 중과되나요?

A. 중과는 조정대상지역 소재 주택에 한해 적용됩니다. 2026년 5월 9일까지 양도했거나 그날까지 매매계약과 계약금 수령을 마친 주택은 중과에서 빠지지만, 2026년 5월 10일 이후 새로 계약한 건부터는 유예 없이 중과됩니다. 지정 현황은 수시로 바뀌므로 양도 시점에 다시 확인해야 합니다.

마무리

종합소득세와 양도소득세를 가르는 기준은 “합산이냐 분류냐” 하나지만, 그 경계에서 세율·공제·신고 기한이 전부 다르게 갈립니다. 특히 다주택자 중과처럼 유예 기간이 끝나 원칙으로 되돌아간 부분은 오래된 정보를 그대로 옮기면 정반대 결론에 이르기 쉬우니 양도 시점마다 다시 확인하는 습관이 필요합니다.

이 글 곳곳에 흩어진 장치들을 한데 묶으면 이렇습니다. 부동산매매업자 비교과세(제64조)는 사업소득으로 돌려도 양도소득세율 이하로는 못 낮추게 막고, 같은 해 여러 자산을 팔았을 때의 합산·비교 계산(제104조⑤)과 한 자산에 세율이 둘 이상 걸릴 때 더 큰 세액을 적용하는 규정(제104조① 후단)은 유리한 쪽만 골라 계산하지 못하게 막습니다. 소득을 어느 통에 담느냐, 몇 번에 나눠 신고하느냐를 조정해도 세법은 “최소한 이만큼은 낸다”는 하한선을 여러 겹으로 걸어둔 셈입니다. 사업소득과 양도소득의 경계, 1세대 1주택 비과세의 세부 요건처럼 사실관계에 따라 갈리는 부분은 이 글의 판단 기준을 참고하되, 실제 신고 전에는 국세상담센터(126)나 세무 전문가와 개별적으로 확인하시길 권합니다.

2026년 세제개편 전반의 흐름이 궁금하다면 2026년 세제개편안 총정리에서 종부세·근로장려금·ISA 등 다른 세목의 개편안 내용을 함께 확인할 수 있습니다.

최종 업데이트: 2026-08-28

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