7월에 재산세 고지서를 받고 나서 12월에 종합부동산세 고지서를 또 받으면, 같은 집에 세금이 두 번 나온다는 사실 자체가 낯설게 느껴지실 수 있습니다. “이거 이중과세 아닌가” 하는 의문도 자연스럽게 따라옵니다. 두 세금은 애초에 별개의 세목이고, 겹치는 구간에는 공제 장치가 따로 있습니다. 다만 그 공제가 정확히 얼마를 빼주는지는 생각보다 복잡한 산식으로 정해져 있어서, 구조부터 숫자까지 차례로 짚어보겠습니다.
3줄 요약
- 재산세는 지방세, 종합부동산세는 국세로 과세 주체·목적·계산 방식이 처음부터 다릅니다.
- 종부세 계산 시 재산세를 공제하긴 하지만, 낸 금액 전액이 아니라 두 세금이 겹치는 구간을 산식으로 안분한 일부만 빠집니다.
- 1세대 1주택자는 재산세·종부세 양쪽에서 완화를 받아 다주택자보다 부담이 크게 줄어듭니다.
※ 이 글은 2026년 귀속(과세기준일 2026년 6월 1일) 기준 현행 제도를 정리한 내용입니다. 세율과 공제 기준금액, 공정시장가액비율은 매년 조정될 수 있으므로 실제 신고·납부 전에는 국세청·행정안전부 공식 자료로 다시 확인하시기 바랍니다.
재산세는 지방세, 종합부동산세는 국세로 별개입니다
같은 날(매년 6월 1일) 같은 집을 보고도, 지방자치단체는 재산세를, 국세청은 종합부동산세를 각각 따로 매깁니다. 부과 주체가 다르니 목적도 다릅니다. 재산세는 보유한 부동산 자체에 매기는 지방세이고, 종합부동산세는 공시가격 합산액이 일정 기준금액을 넘는 고가·다주택 보유에 대해 추가로 매기는 국세입니다.
재산세, 매년 6월 1일 소유자에게 지방자치단체가 매깁니다
재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이날 등기부상 소유자로 되어 있으면 그해 재산세 전액을 그 사람이 부담합니다. 하루 전날 집을 팔았다면 재산세는 내지 않아도 되고, 반대로 6월 1일 딱 하루만 소유하고 다음 날 팔아도 그해 재산세는 전부 내야 합니다.
과세표준은 시가표준액(공시가격)에 공정시장가액비율을 곱해서 정합니다. 주택의 원칙 비율은 60%이지만, 2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세에 한해 1세대 1주택으로 인정되는 주택은 공시가격 3억원 이하 43%, 3억원 초과 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%를 적용합니다. 이 완화비율은 지방세법 시행령 제109조 단서에 시가표준액이 9억원을 초과하는 주택도 포함한다고 명시돼 있어서, 9억원을 넘는 1주택자도 완화비율 자체는 그대로 적용받습니다. 다만 세율 쪽 특례(아래 설명)는 시가표준액 9억원 이하 주택에만 적용된다는 점에서 완화비율과는 조건이 갈립니다.
세율은 과세표준 6천만원 이하 0.1%, 1억 5천만원 이하 6만원+0.15%, 3억원 이하 19만 5천원+0.25%, 3억원 초과 57만원+0.4%로 4단계 누진 구조입니다. 시가표준액 9억원 이하 1세대 1주택은 0.05%p 낮은 특례세율(6천만원 이하 0.05%, 1억 5천만원 이하 3만원+0.1%, 3억원 이하 12만원+0.2%, 3억원 초과 42만원+0.35%)을 적용받습니다. 다만 이 특례세율은 2026년 12월 28일까지 성립하는 납세의무에 한정해 유효한 한시 규정입니다. 다음 연도부터 계속 적용되는지는 법 개정 여부에 따라 달라질 수 있어, 신고 연도 기준으로 다시 확인이 필요합니다.
종합부동산세, 기준금액을 넘는 부분에 국세청이 매깁니다
종합부동산세는 전국의 주택 공시가격을 사람별로 합산해, 일정 기준금액을 넘는 부분에만 매깁니다. 개별 물건이 아니라 한 사람이 보유한 전국 주택을 다 더한다는 것이 재산세와 가장 크게 다른 지점입니다.
공제 기준금액은 1세대 1주택자 12억원, 그 밖의 개인 9억원, 특정 법인은 0원입니다. 이 금액은 종합부동산세법 제8조 제1항 법률 본문에 직접 박혀 있어서, 국회가 법을 바꾸지 않는 한 시행령 개정만으로는 바뀌지 않습니다. 과세표준은 (공시가격 합산액 − 기준금액)에 공정시장가액비율 60%를 곱해서 정합니다. 이 60%는 시행령 본칙이고, 2019~2021년 한시 특례(85·90·95%)가 끝난 뒤로는 연도 제한 없이 그대로 유지되고 있습니다.
세율은 2주택 이하 보유자에게 0.5%부터 2.7%까지 7단계로 적용됩니다. 3억원 이하 0.5%, 6억원 이하 0.7%, 12억원 이하 1.0%, 25억원 이하 1.3%, 50억원 이하 1.5%, 94억원 이하 2.0%, 94억원 초과 2.7%입니다. 3주택 이상 보유자는 같은 7단계 구간에 0.5%, 0.7%, 1.0%, 2.0%, 3.0%, 4.0%, 5.0%가 적용돼 상단이 훨씬 가팔라집니다.
두 세목을 나란히 놓으면 아래와 같습니다.
※ 2026년 귀속 기준입니다.
표1. 재산세 vs 종합부동산세 한눈에 비교
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 과세주체 | 지방세(지방자치단체) | 국세(국세청) |
| 과세대상 | 개별 주택·건물·토지 | 전국 합산 공시가격(인별) |
| 과세기준일 | 매년 6월 1일 | 매년 6월 1일 |
| 과세표준 산정 | 시가표준액 × 공정시장가액비율(원칙 60%, 1세대1주택 43~45%) | (공시가격 합산 − 기준금액) × 60% |
| 세율 범위 | 0.1~0.4%(1세대1주택 특례 0.05~0.35%) | 0.5~2.7%(2주택 이하) / 0.5~5.0%(3주택 이상) |
| 부가되는 세금 | 도시지역분, 지방교육세(20%), 지역자원시설세 | 농어촌특별세(20%) |
겹치는 부분은 안분해서 일부만 공제합니다
종부세에서 빼주는 재산세는 낸 금액 전액이 아니라, 기준금액을 넘는 구간에 대해 산식으로 안분한 일부일 뿐입니다. 이 한 줄이 “이중과세 아니냐”는 질문에 대한 가장 정확한 답입니다.
재산세 207만원 중 종부세에서 빠지는 건 32만원뿐입니다
공제 근거는 종합부동산세법 제9조 제3항이고, 구체적인 산식은 시행령 제4조의3 제1항에 있습니다. 말로 풀면 이렇습니다. 종부세 과세표준에 재산세의 공정시장가액비율을 한 번 더 곱하고, 여기에 재산세 표준세율(0.4%)을 적용해서 나온 금액이 공제 대상입니다. 고지서에 찍힌 도시지역분·지방교육세·지역자원시설세는 이 공제 산식에 들어가지 않고, 오직 재산세 본세만 대상입니다.
이걸 숫자로 보면 차이가 뚜렷합니다. 공시가격 15억원 1세대 1주택 기준으로 재산세 본세는 207만원이 나오는데, 종부세에서 공제되는 재산세 상당액은 32만 4천원에 그칩니다. 종부세 과세표준(1억 8천만원)에 재산세 공정시장가액비율(45%)과 표준세율(0.4%)을 곱한 값이라, 실제 낸 재산세와는 자릿수부터 다릅니다. “재산세를 낸 만큼 종부세에서 빼주니 결국 한 번만 내는 셈”이라는 이해는 여기서 어긋납니다.
두 세금의 계산 단계를 나란히 놓으면 마지막 단계가 서로 다르다는 것도 보입니다.
표2. 재산세 vs 종합부동산세 계산 흐름 비교
| 단계 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 출발 | 개별 주택 시가표준액(공시가격) | 인별 전국 주택 공시가격 합산액 |
| 공제 | 없음 | − 기준금액(1세대 1주택 12억원 / 그 밖의 개인 9억원) |
| 과세표준 | × 공정시장가액비율(원칙 60%, 1세대 1주택 43~45%) | × 공정시장가액비율 60% |
| 세율 | 0.1~0.4% 누진(1세대 1주택 특례 0.05~0.35%) | 0.5~2.7%(2주택 이하) / 0.5~5.0%(3주택 이상) |
| 세액 조정 | — | − 공제할 재산세 상당액(안분) − 고령자·장기보유 세액공제 |
| 급등 방지 | 과세표준 단계 — 과세표준상한제(상한율 5%) | 세액 단계 — 세부담상한(직전 연도 세액의 150%) |
| 부가세목 | 도시지역분·지방교육세(20%)·지역자원시설세 | 농어촌특별세(20%) |
두 세금은 급등을 막는 장치도 서로 다른 자리에 두고 있습니다. 주택 재산세는 2024년부터 세부담상한(직전 연도 세액의 150%)을 없애고, 과세표준 자체가 일정 폭 이상 오르지 않도록 하는 과세표준상한제로 바꿨습니다. 반면 종합부동산세는 여전히 세액을 기준으로 직전 연도의 150%까지만 매깁니다. 재산세는 과세표준이 덜 오르고, 종부세는 세금이 덜 오르는 구조인 셈입니다.
대법원도 이 계산 방식이 위법하지 않다고 확정했습니다
이 공제 방식이 모법의 위임 범위를 벗어나 무효인지가 실제로 다퉈진 적이 있습니다. 대법원은 2023년 8월 31일 선고한 2019두39796 판결에서, 재산세 과세 부분과 그 외 부분을 안분해 공제 범위를 구체화한 것은 법률이 위임한 범위 안이라고 판단했습니다. 이후 조세심판원도 같은 방식으로 결론을 유지하고 있습니다. 계산 구조에 대한 이견은 법적으로 이미 정리된 사안이라고 볼 수 있습니다.
1세대 1주택자는 두 세금 모두에서 완화를 받습니다
1세대 1주택자는 재산세에서 공정시장가액비율과 세율을 동시에 낮춰 받고, 종합부동산세에서는 공제금액과 세액공제를 함께 적용받습니다. 다주택자와 부담 차이가 벌어지는 지점이 바로 여기입니다.
재산세는 공정시장가액비율과 세율을 함께 낮춰줍니다
앞서 본 것처럼 1세대 1주택은 공정시장가액비율이 43~45%로 낮아지고, 시가표준액 9억원 이하라면 세율도 0.05%p씩 낮은 특례세율을 적용받습니다. 공정시장가액비율 완화는 9억원을 넘는 주택에도 적용되기 때문에, 9억원을 넘는 순간 세율 혜택만 사라지고 과세표준 혜택은 남는 구조가 됩니다. 이 완화비율은 지방세법 시행령이 매년 4~5월 입법예고를 거쳐 1년 단위로 갱신해온 규정이라, 다음 해에도 같은 비율이 적용될지는 그해 시행령을 다시 확인해야 합니다.
종부세는 공제금액과 세액공제를 함께 적용받습니다
1세대 1주택자는 공제 기준금액이 12억원으로, 그 밖의 개인(9억원)보다 3억원 더 높습니다. 여기에 고령자 세액공제(60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%)와 장기보유 세액공제(5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%)를 합산 최대 80%까지 받을 수 있습니다. 상속주택이나 일시적 2주택처럼 법이 1세대 1주택자로 간주해주는 경우에는, 그 특례주택분에 해당하는 산출세액을 제외한 금액에만 세액공제율을 곱하도록 되어 있어 일반 1주택자와 완전히 같은 계산은 아닙니다.
공동명의는 두 가지 방식 중 선택할 수 있습니다
부부 공동명의 1주택은 원칙적으로 인별 과세라 특례를 신청하지 않으면 각자 9억원씩, 합쳐서 18억원까지 공제받습니다. 반대로 종합부동산세법 제10조의2에 따라 특례를 신청하면 부부 중 한 명을 납세의무자로 지정해 1세대 1주택자로 보고 12억원 공제에 고령자·장기보유 세액공제까지 적용받을 수 있습니다. 이때 세액공제 판단은 지분율이 아니라 납세의무자로 지정된 사람의 나이와 보유기간을 기준으로 합니다. 신청 기간은 매년 9월 16일부터 30일까지이고, 특례를 신청하지 않으면 세액공제 자체를 받을 수 없습니다. 어느 쪽이 유리한지는 공시가격과 나이, 보유기간에 따라 달라지므로, 일률적인 기준선 대신 국세청(126) 또는 세무 전문가를 통해 개별적으로 확인하시는 것을 권합니다.
공시가격별로 계산하면 부담 차이가 뚜렷합니다
같은 공시가격이라도 1주택인지 다주택인지, 나이와 보유기간이 어떤지에 따라 실제 부담이 크게 갈립니다. 아래 표는 2026년 귀속 기준으로 직접 계산한 예시입니다.
※ 아래는 단독명의·도시지역·조례 가감 없음을 가정한 단순화한 예시이며, 실제 고지 세액과 다를 수 있습니다. 재산세는 과세표준상한제가 적용돼 직전 연도 과세표준에서 일정 폭(과세표준상한율 5%) 이상 오르지 않도록 제한되고, 종부세는 세부담상한(직전연도 세액의 150%)이 적용될 수 있어 공시가격이 크게 오른 해에는 계산치보다 낮게 나올 수 있습니다. 지역자원시설세는 계산에서 제외했고, 지방자치단체 조례에 따른 세율 가감도 반영하지 않았습니다. 공제할 재산세 상당액은 1주택 예시는 45%, 2주택 예시는 60%의 재산세 공정시장가액비율로 단순 계산했습니다. 정확한 세액은 위택스·홈택스 모의계산이나 관할 지자체·세무서에서 확인하시기 바랍니다.
표3. 공시가격별 보유세 부담 예시
| 구분 | 재산세 합계 | 종합부동산세 합계 | 보유세 합계 |
|---|---|---|---|
| 9억원, 1주택 | 약 151만원 | 0원(기준금액 이하) | 약 151만원 |
| 15억원, 1주택(60세 미만·5년 미만 보유) | 약 343만원 | 약 69만원 | 약 412만원 |
| 25억원, 1주택(세액공제 없음) | 약 622만원 | 약 480만원 | 약 1,102만원 |
| 25억원, 1주택(70세 이상·15년 이상 보유, 80% 세액공제) | 약 622만원 | 약 96만원 | 약 718만원 |
| 15억원(8억+7억), 2주택 1인 소유 | 약 407만원 | 약 127만원 | 약 534만원 |
9억원과 15억원, 종부세 여부부터 갈립니다
9억원 1주택은 기준금액(12억원)에 못 미쳐 종부세를 아예 내지 않고, 재산세만 약 151만원 부담합니다. 15억원 1주택은 12억원을 넘는 3억원에 대해서만 종부세가 붙어 약 69만원이 추가됩니다. 재산세로 207만원을 내고도 종부세에서 빠지는 재산세 상당액은 32만 4천원뿐이라, 두 세금을 합친 보유세는 412만원까지 올라갑니다.
25억원, 나이와 보유기간이 세액을 가릅니다
같은 25억원 주택도 소유자의 나이와 보유기간에 따라 종합부동산세가 480만원과 96만원으로 갈립니다. 세액공제를 받지 못하면 산출세액 399만 6천원에 농어촌특별세 20%가 더해져 약 480만원이 되고, 70세 이상·15년 이상 보유로 80% 세액공제를 받으면 산출세액 399만 6천원의 20%인 79만 9천원만 남아 최종 96만원 선에서 끝납니다. 같은 공시가격이라도 소유자가 누구냐에 따라 종부세만 384만원 차이가 나는 셈입니다.
같은 15억원도 1주택과 2주택은 다릅니다
공시가격 합계가 똑같은 15억원이어도 1주택(412만원)과 2주택 1인 소유(534만원)는 보유세 합계가 122만원 벌어집니다. 2주택자는 종부세 기준금액이 9억원으로 낮아지고, 재산세 공정시장가액비율도 1주택 완화(45%) 대신 원칙 비율(60%)이 적용되기 때문입니다.
고지서·납기·주택 수 산정까지 세부 규칙이 다릅니다
지금까지 본 본세 외에도, 고지서에 함께 찍히는 부가세목과 납부 일정, 주택 수를 세는 기준까지 재산세와 종부세는 세부적으로 다르게 움직입니다.
고지서 금액이 재산세보다 큰 건 부가세목 때문입니다
재산세 고지서에는 본세 외에 도시지역분(과세표준의 0.14%, 지자체 조례로 0.23%까지 조정 가능)과 지방교육세(재산세 본세의 20%, 도시지역분은 제외)가 함께 부과되고, 지역에 따라 지역자원시설세도 붙습니다. 종부세에는 납부할 세액의 20%에 해당하는 농어촌특별세가 별도로 부과됩니다. 표3의 숫자가 “재산세”라는 단어만으로 예상한 금액보다 큰 것도 이 부가세목이 함께 들어가 있기 때문입니다.
납기와 분납 기준도 서로 다릅니다
재산세 주택분은 세액의 절반씩 7월 16일부터 31일까지, 9월 16일부터 30일까지 두 번에 나눠 냅니다. 9월에 토지분 재산세가 함께 부과되다 보니 “9월분은 토지분”이라고 오해하기 쉽지만, 9월 고지서에도 주택분의 나머지 절반이 들어 있습니다. 연세액이 20만원 이하면 조례에 따라 7월에 한 번에 부과될 수 있습니다. 종부세는 매년 12월 1일부터 15일까지 한 번에 납부합니다.
표4. 납기·분납·물납 비교
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 납기 | 주택분 1/2씩 7월 16~31일, 9월 16~30일(20만원 이하는 조례에 따라 7월 일괄) | 12월 1~15일 |
| 분납 | 250만원 초과 시 납부기한 경과 후 3개월 이내 | 250만원 초과 시 납부기한 경과 후 6개월 이내 |
| 물납 | 1천만원 초과 시 관할구역 내 부동산으로 가능 | 해당 없음 |
| 신고 방식 | 부과·고지만 | 고지가 원칙, 신고납부 선택 가능 |
재산세 2기분 납부와 종부세 특례 신청이 같은 기간에 겹칩니다
재산세 2기분 납부기한과 종합부동산세 공동명의·1세대 1주택 특례 신청기간이 같은 9월 16일부터 30일까지 겹칩니다. 재산세를 “지방세니까”라고 넘기는 사이, 12억원 공제와 최대 80% 세액공제를 좌우하는 신청 창구가 같은 2주 동안 열렸다 닫힙니다. 또한 재산세와 종부세는 주택 수를 세는 기준도 서로 다릅니다. 재산세는 혼인 전부터 소유한 주택을 혼인일로부터 5년간 주택 수에서 빼주지만, 종부세에는 이 항목이 없는 대신 상속주택의 지분율이 40% 이하인 경우를 별도로 고려합니다. 같은 6월 1일, 같은 집을 보고도 두 세금이 세는 주택 수가 달라질 수 있다는 뜻입니다.
확인 체크리스트
자주 묻는 질문
Q. 1주택자인데 왜 종부세를 내나요?
A. 공시가격이 1세대 1주택 기준금액인 12억원을 넘으면 초과분에 대해서만 종부세가 붙습니다. 예를 들어 공시가격 12억 5천만원 1주택은 산출세액이 9만 6천원, 농어촌특별세를 더해도 약 11만 5천원 수준에서 시작합니다.
Q. 재산세만 내고 종부세는 안 내는 기준이 뭔가요?
A. 재산세는 주택을 보유한 모든 소유자가 냅니다. 종부세는 공시가격 합산액이 기준금액(1세대 1주택 12억원, 그 밖의 개인 9억원)을 넘는 경우에만 추가로 부과됩니다.
Q. 공동명의면 유리한가요?
A. 특례를 신청하지 않으면 부부 각자 9억원씩(합산 18억원) 공제받고, 특례를 신청하면 한 명을 납세의무자로 지정해 12억원 공제에 세액공제까지 받을 수 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 공시가격과 나이, 보유기간에 따라 달라지므로 국세청(126)이나 세무 전문가를 통해 개별적으로 확인하시는 것이 정확합니다.
Q. 종부세 기준금액과 비율은 매년 바뀌나요?
A. 12억원·9억원 기준금액과 60% 공정시장가액비율은 법률과 시행령 본칙에 정해져 있어 국회나 정부의 별도 개정 없이는 그대로 유지됩니다. 반대로 재산세 1세대 1주택 완화비율(43~45%)은 매년 시행령을 고쳐 1년 단위로 갱신해온 한시 규정이라, 해가 바뀔 때마다 다시 확인이 필요합니다.
Q. 재산세는 왜 1년에 두 번 나눠 내나요?
A. 주택분 재산세는 납세자 부담을 나누기 위해 세액의 절반씩 7월과 9월에 걸쳐 부과됩니다. 9월에 토지분 재산세가 함께 부과되다 보니 “9월분은 토지분”이라고 오해하기 쉽지만, 주택분은 7월과 9월 두 번 모두 나옵니다. 연세액이 20만원 이하로 적으면 지자체 조례에 따라 7월에 한 번에 부과될 수 있습니다.
Q. 이중과세 아닌가요?
A. 종부세 계산 시 이미 낸 재산세를 공제하긴 하지만, 전액이 아니라 기준금액을 넘는 구간에 대해 산식으로 안분한 일부만 빠집니다. 이 공제 방식이 법률의 위임 범위를 벗어나지 않는다는 점은 대법원 2019두39796 판결로 이미 확정됐습니다.
정리하면 이렇습니다
재산세와 종합부동산세는 별개의 세목이지만, 종부세 계산 과정에 재산세를 안분해 공제하는 장치가 분명히 들어가 있습니다. 다만 그 공제가 낸 세금을 그대로 돌려주는 방식이 아니라는 점은 꼭 기억해두셔야 합니다. 특히 재산세 1세대 1주택 완화비율과 특례세율은 해마다 시행령이 갱신되는 값이므로, 신고하는 연도의 최신 시행령을 다시 확인하는 습관이 필요합니다.
이 글은 2026년 귀속 기준으로 확정된 제도 구조만 다루었습니다. 종합부동산세 공제 기준금액 조정처럼 아직 확정되지 않은 개편 논의가 궁금하시다면, 종부세 개편과 월세 인상 주장을 검증한 글과 비거주 1주택자 종부세 개편 후폭풍을 다룬 글에서 더 살펴보실 수 있습니다.
시행령이 바뀌면 이 글도 바로 업데이트합니다. 궁금한 항목이 있으면 댓글로 남겨주세요.
※ 세율·공제 기준금액·공정시장가액비율은 매년 조정될 수 있습니다. 신고·납부 전에는 국세청 홈택스 또는 관할 지방자치단체 공식 자료로 다시 확인하시기 바랍니다.
최종 업데이트: 2026-08-28
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