[쉽게읽는 세금] 취득세 등록면허세 차이 총정리

집을 살 때 부동산 중개소나 등기소에서 듣게 되는 취득세와 등록면허세, 이 둘의 차이가 헷갈렸던 적이 있으실 텐데요. 인터넷에는 아직도 “등록세를 따로 낸다”는 오래된 설명이 남아 있어 혼란을 더합니다. 두 세금은 2011년 지방세법 개정을 기점으로 역할이 완전히 갈렸고, 지금은 서로 성격이 다른 별개의 세금입니다. 이 글에서 무엇을 왜 내는지, 실제로 얼마를 내는지까지 한 번에 정리해드리겠습니다.

3줄 요약

• 취득세와 등록면허세는 “등록세가 취득세에 흡수”된 게 아니라, 등록세 하나가 둘로 쪼개져 재배치된 결과입니다.
• 집을 살 때는 취득세만 내고, 대출받아 근저당권을 설정할 때는 등록면허세를 냅니다.
• 주택 취득세율은 1~12%까지 벌어지고, 등록면허세율은 2019년 이후 바뀐 적이 없습니다.

※ 2026년 귀속 기준입니다. 세율과 감면 요건은 지방세법 개정에 따라 달라질 수 있으니, 신고 전 위택스나 관할 지방자치단체에서 다시 확인하세요. 개별 사정에 따라 결과가 달라질 수 있어 정확한 판단이 필요하다면 세무 전문가와 상담하는 것이 안전합니다.

취득세는 부동산을 취득할 때 한 번 내는 지방세입니다

취득세는 부동산·차량·기계장비 등 자산을 취득했을 때 취득자에게 한 번 부과되는 지방세입니다. 매매로 샀든 상속·증여로 받았든, 새로 지었든 취득이라는 사실 자체에 매겨지는 세금이라 취득 원인을 가리지 않습니다. 국세인 소득세·부가가치세와 달리 시·군·구가 걷는 지방세라서, 신고와 납부도 관할 지방자치단체나 위택스를 통해 이뤄집니다. 집을 산 뒤 매년 내는 재산세와 종합부동산세는 이 취득세와는 완전히 다른, 보유 자체에 매겨지는 세금입니다.

취득세는 지방세 중에서도 규모가 큰 세목입니다. 2024년 기준 행정안전부 집계로 지방세 수입 114조 1000억원 가운데 취득세가 약 26조원을 차지해 단일 세목 중 최상위권입니다. 반면 이 글의 또 다른 주인공인 등록면허세는 세목별 통계에서 상위에 오르지 않을 만큼 규모가 작습니다.

무엇을 취득했을 때 내는 세금인가요

과세 대상은 부동산(토지·건물)뿐 아니라 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권·어업권 같은 각종 권리까지 폭넓습니다. 이 글에서는 독자분들이 가장 자주 검색하는 부동산 취득, 그중에서도 주택 취득을 중심으로 다룹니다. 취득 원인은 매매 같은 유상취득, 상속·증여 같은 무상취득, 신축 같은 원시취득으로 나뉘고 원인마다 세율이 다릅니다.

신고·납부기한은 취득일부터 60일입니다

취득세는 취득일부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 하며, 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다. 신고·납부기한이 원래 30일에서 60일로 늘어난 것도 2011년 지방세법 개정의 결과입니다. 상속처럼 취득일 산정 기준이 다른 경우는 기한도 달라질 수 있어, 개별 상황은 위택스나 관할 구청에 확인하는 것이 정확합니다.

취득 시기를 두고 “잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날”이라는 설명이 널리 퍼져 있지만 정확하지 않습니다. 지방세법 시행령은 유상승계취득의 취득 시기를 사실상의 잔금지급일로 보는 것이 원칙이고, 등기·등록을 취득일보다 먼저 했을 때만 예외적으로 그 등기일을 취득일로 인정합니다. 등기가 잔금보다 빠를 때만 취득일이 앞당겨지는 편면적인 규정인 셈입니다.

한때 등록세라는 별도의 세금이 있었습니다

지금은 낯설게 들리지만, 2011년 이전에는 부동산을 살 때 취득세와 등록세를 각각 냈습니다. 등기소에서 소유권 이전 등기를 할 때는 등록세를 냈고, 취득세는 등기와 별개로 취득일부터 정해진 기한 안에 신고·납부해야 했습니다. 두 세금이 같은 부동산 거래 한 번에 이중으로 붙어 있었던 셈입니다.

등록세 2%와 취득세 2%를 각각 냈습니다

법제처가 밝힌 개정이유에도 이 이중 구조가 그대로 나옵니다. 등기할 때 2%의 등록세를, 취득 후 30일 안에 2%의 취득세를 따로 냈던 구조가 2011년부터 취득세 4% 한 번으로 합쳐졌습니다. 세금이 두 번에서 한 번으로 줄어든 것처럼 보이지만, 세율을 더해보면 부담 총량은 그대로입니다. 지금도 농지 외 부동산을 유상으로 취득할 때의 표준세율은 이 4%로 남아 있습니다. 다만 주택 유상거래에는 따로 낮은 세율(1~3%)이 정해져 있어, 집을 살 때 실제로 적용되는 숫자는 아래 표와 같습니다.

등록세는 사라진 게 아니라 둘로 나뉘었습니다

“등록세가 취득세에 통합됐다”는 설명이 흔하지만 정확하지 않습니다. 국가법령정보센터의 지방세법 전부개정 개정이유 원문은 취득세와 등록면허세를 별개 항목으로 나란히 설명합니다. 종전 등록세 중 취득과 관련된 과세대상은 취득세로 옮겨졌고, 저당권·전세권 등기처럼 취득의 전제 없이 이뤄지는 등기·등록과 인허가에 붙던 면허세는 함께 묶여 등록면허세라는 새 세목이 됐습니다. 없어진 세목은 등록세와 면허세 둘이고, 새로 생긴 세목은 등록면허세 하나라는 점이 정확한 그림입니다.

통합 직후 3년간 있었던 취득세 분할납부 제도

세금이 한 번에 4%로 뭉쳐지자 일시 납부 부담이 커진다는 지적이 나왔고, 정부는 지방세법 제20조의2에 한시적인 분할납부 제도를 뒀습니다. 2011년 1월 1일부터 2013년 12월 31일 사이 개인이 주택·차량·기계장비를 취득해 취득일부터 30일 이내 등기·등록하면, 취득세액 일부를 취득일부터 60일 이내에 나눠 낼 수 있었습니다. 이 제도는 3년만 운영되고 지금은 없어졌지만, 통합이 서류상 정리가 아니라 실제 납세자 부담 구조를 바꿨다는 증거로 남아 있습니다.

법 시행 시점에 걸친 거래도 별도로 정리해뒀습니다. 법 시행 전에 부동산을 취득했지만 시행 후에 등기·등록하는 경우에는 옛 등록세와 지방교육세 납세의무가 그대로 남는다는 경과조치를 뒀습니다. 세금 구조가 취득 시점을 기준으로 갈렸다는 뜻입니다.

지금 등록면허세는 취득과 무관한 등기에 붙습니다

등록면허세는 부동산·재산권을 등기하거나 인허가·면허를 받을 때 매겨지는 지방세로, 대표적인 예가 대출을 받을 때 설정하는 근저당권입니다. 다만 “취득과 무관한 등기에만 붙는다”는 설명은 큰 틀에서는 맞지만 예외가 있어, 조문을 그대로 옮기면 완전히 들어맞지는 않습니다.

저당권 설정처럼 취득이 전제되지 않는 등기·등록

지방세법 제23조는 등록면허세의 과세대상을 “취득을 원인으로 이루어지는 등기·등록은 제외”하는 방식으로 정의합니다. 근저당권·전세권 설정등기, 법인 설립등기, 각종 인가·허가처럼 재산을 새로 취득하는 것이 아니라 권리관계나 자격을 등록하는 행위가 여기에 해당합니다. 집을 사는 행위 자체는 취득세가 담당하고, 그 집을 담보로 돈을 빌리며 저당권을 등기하는 행위는 등록면허세가 담당하는 구조입니다.

취득이어도 등록면허세를 내는 예외가 있습니다

제23조 제1호 단서는 취득 원인 등기를 제외한다고 해놓고 곧바로 네 가지를 다시 포함시킵니다. 광업권·어업권·양식업권의 취득에 따른 등록, 외국인 소유 차량·기계장비 등의 연부 취득에 따른 등기, 취득세 부과제척기간이 지난 물건의 등기, 면세점에 해당하는 물건의 등기가 그 넷입니다. 일반적인 주택·상가 거래에서는 거의 마주칠 일이 없지만, “취득=취득세, 그 외=등록면허세”라는 이분법이 조문 수준에서는 완전히 깔끔하지 않다는 점은 알아둘 만합니다.

조문에 남아 있는 통합의 흔적

등록면허세 조문 안에는 옛 등록세 시절의 흔적도 남아 있습니다. 부과제척기간이 지난 물건 등을 유상 소유권 이전으로 등기할 때 그 물건이 주택이라면, 등록면허세율을 “해당 주택 취득세율의 100분의 50″으로 계산하도록 정해뒀습니다. 저당권이 아닌 예외적 등기에 적용되는 이 50% 규정은 등록세 2%·취득세 2%가 1대 1이었던 옛 비율의 흔적으로 읽힐 여지가 있습니다. 다만 이는 법제처가 직접 밝힌 입법 취지가 아니라 조문을 통해 유추할 수 있는 해석이라는 점은 감안해야 합니다.

주택 취득세율은 1%에서 12%까지 벌어집니다

주택을 살 때 내는 취득세율은 가격, 주택 수, 지역에 따라 갈리고, 다주택자와 법인은 최고 12%까지 올라갑니다. 이 세율표는 2023년 3월 14일 이후 바뀌지 않았고, 등록면허세 세율표도 2019년 8월 27일 이후 그대로입니다. 온라인에 “다주택 중과가 완화됐다”는 이야기가 돌기도 하지만, 중과 규정 자체는 2020년 신설 이후 조문이 개정된 적이 없고 완화된 것은 저가주택 예외 기준 정도입니다.

이 예외는 수도권은 시가표준액 1억원 이하, 수도권 밖은 2억원 이하인 주택을 주택 수 계산과 중과세율 적용에서 빼주는 규정입니다. 기준이 되는 것은 실제로 주고받은 취득가액이 아니라 시가표준액이라는 점을 혼동하면 안 됩니다. 다만 정비구역이나 소규모주택 정비 사업시행구역에 있는 주택은 이 예외에서 다시 제외됩니다.

새집을 먼저 산 뒤 기존 집을 곧바로 처분하는 일시적 2주택자도 이 표를 곧이곧대로 적용받지는 않습니다. 신규 주택을 취득한 날부터 일정 기간 안에 종전 주택을 처분하면 2주택이 아니라 1주택 세율로 계산하도록 지방세법 시행령이 별도로 정해뒀기 때문입니다. 조정대상지역 2주택 8% 행을 보고 놀랐다면, 일시적 2주택에 해당하는지부터 확인하는 편이 순서에 맞습니다.

주택 수와 지역에 따른 세율

표 안 세율은 지방교육세·농어촌특별세를 더하기 전 취득세만의 세율입니다. 조정대상지역 지정 현황은 수시로 바뀌므로 취득 전 국토교통부 공고를 확인해야 합니다.

6억원 초과~9억원 구간은 계단식이 아니라 연속으로 오르는 누진 구간이라, 가격에 따라 세율이 조금씩 달라집니다. 법에 정해진 계산식은 “(취득당시가액×2÷3억원−3)÷100″이며, 예를 들어 7억원짜리 주택이라면 (7×2÷3−3)÷100, 즉 약 1.6667%가 적용됩니다. 다주택 중과세율 8%와 12%도 표준세율 4%에 중과기준세율 2%를 각각 두 배, 네 배로 얹은 결과입니다. 가령 조정대상지역에서 이미 집을 두 채 가진 사람이 세 번째 집을 10억원에 사면 12%가 적용돼, 취득세만 1억 2000만원입니다.

매매 외 취득 원인별 세율

증여로 받을 때도 항상 3.5%인 것은 아닙니다. 조정대상지역에 있고 취득 당시 시가표준액이 3억원 이상인 주택을 무상취득하면 12%가 적용됩니다. 다만 1세대 1주택자가 가진 집을 배우자나 직계존비속이 물려받는 경우는 여기서 제외되므로, 지역·시가표준액·가족 관계를 함께 따져야 합니다. 취득 원인별 세율은 매년 바뀌지 않는 편이지만, 본인 사례에 어떤 세율이 적용되는지는 위택스 지방세 미리계산 서비스로 한 번 더 확인하는 것이 안전합니다.

생애최초 감면은 나이가 아니라 주택 유형 기준입니다

생애최초 주택 구입 취득세 감면을 “청년 우대”로 소개하는 글이 많지만, 지방세특례제한법 제36조의3 현행 조문에는 나이 요건이 없습니다. 생애최초 감면 300만원 한도는 나이가 아니라 전용 60㎡ 이하 소형 공동주택·도시형생활주택, 일정 요건의 다가구주택, 인구감소지역 소재 주택이라는 주택 유형 기준으로 적용됩니다. 일반 아파트를 포함한 그 밖의 주택은 200만원 한도입니다. 본인과 배우자가 무주택이고 취득당시가액 12억원 이하인 유상거래여야 하며, 취득일부터 3년 이내에 팔거나 증여하거나 임대를 포함한 다른 용도로 쓰면 감면받은 세액이 추징됩니다. 이 제도는 2028년 12월 31일까지 한시적으로 운영됩니다.

집을 살 때는 취득세만, 근저당권을 설정할 때는 등록면허세만 냅니다

집을 살 때는 취득세만 내고, 대출을 받아 근저당권을 설정할 때는 등록면허세만 냅니다. 두 세금이 같은 거래에서 동시에 부과되는 일은 일반적인 주택 매매 절차에서는 일어나지 않습니다. 앞서 정리한 내용을 실제 숫자로 옮기면 이렇습니다.

집을 살 때는 취득세만 냅니다

무주택자인 이영수 씨가 조정대상지역이 아닌 곳에서 5억원짜리 아파트를 매매로 취득했다고 가정해보겠습니다. 1주택자이고 취득가액이 6억원 이하이므로 세율은 1.0%가 적용돼, 취득세만 500만원입니다. 여기에 지방교육세가 별도로 붙습니다. 농어촌특별세는 전용면적 85㎡를 넘는 주택에만 붙어, 국민주택 규모(85㎡) 이하라면 내지 않습니다. 정확한 총액은 위택스 지방세 미리계산 서비스에서 확인할 수 있습니다.

대출받아 근저당권을 설정할 때는 등록면허세 0.24%를 냅니다

같은 이영수 씨가 주택 구입 자금으로 3억원을 대출받아 근저당권을 설정한다고 하면, 채권최고액은 대개 대출금의 110~120% 선에서 설정되는 것이 금융권 관행입니다. 채권최고액을 3억 6000만원으로 가정하면 등록면허세는 채권금액의 0.2%인 72만원, 지방교육세는 그 20%인 14만 4000원으로 합계 86만 4000원, 채권금액 대비 0.24%입니다. 농어촌특별세는 등록면허세 본세에는 붙지 않으며, 국민주택채권 매입비용과 등기신청수수료는 세금이 아닌 별도 비용이라 등록면허세 금액과 혼동하지 않아야 합니다.

부동산 등기의 등록면허세에는 하한도 있어, 산출세액이 6,000원에 못 미치더라도 최소 6,000원은 내야 합니다. 소액 채권을 담보로 근저당을 설정할 때 실제로 이 하한선이 작동합니다.

취득세와 등록면허세, 지금의 역할 구분

*제23조 단서 가~라목 예외(광업권 등 취득, 외국인 소유 물건 연부취득, 부과제척기간 경과 물건, 면세점 해당 물건의 등기)는 취득 관련이라도 등록면허세 대상입니다.

취득세·등록면허세 확인 체크리스트

• ☐ 취득 원인이 매매·상속·증여·신축 중 무엇인지 확인했나요
• ☐ 주택 수와 조정대상지역 해당 여부를 국토교통부 공고 기준으로 확인했나요
• ☐ 6억원 초과~9억원 구간이라면 계산식으로 정확한 세율을 산출했나요
• ☐ 생애최초 감면 대상 주택 유형(소형 공동주택·다가구·인구감소지역 등)에 해당하는지 확인했나요
• ☐ 취득일부터 60일 이내 신고·납부 기한을 달력에 표시했나요
• ☐ 대출로 근저당권을 설정한다면 등록면허세와 지방교육세를 별도로 준비했나요

자주 묻는 질문

Q. 등록세는 이제 안 내나요?
A. 세목으로서의 등록세는 2011년에 없어졌습니다. 다만 사라진 게 아니라 두 갈래로 나뉘어, 취득과 관련된 부분은 취득세 세율에 포함됐고 취득과 무관한 등기 부분은 등록면허세로 옮겨갔습니다. 그래서 지금 부동산을 살 때 등록세라는 이름의 세금을 별도로 낼 일은 없습니다.

Q. 근저당권 설정할 때 내는 세금은 정확히 뭔가요?
A. 등록면허세입니다. 채권금액의 0.2%에 지방교육세(등록면허세액의 20%)가 더해져 실질 부담은 채권금액의 0.24%입니다. 농어촌특별세는 붙지 않으며, 국민주택채권 매입이나 등기신청수수료는 세금이 아니라 별도 비용입니다.

Q. 생애최초 주택 구입자는 취득세 감면이 있나요?
A. 있습니다. 다만 감면 한도는 나이가 아니라 주택 유형으로 갈립니다. 전용 60㎡ 이하 소형 공동주택·도시형생활주택, 일정 요건의 다가구주택, 인구감소지역 소재 주택은 300만원 한도이고 그 밖의 주택은 200만원 한도입니다. 본인과 배우자가 무주택이고 취득당시가액 12억원 이하인 유상거래일 때 적용되며, 3년 이내 매각·증여하거나 다른 용도로 쓰면 추징됩니다.

Q. 다주택자는 취득세가 왜 더 높은가요?
A. 기본 세율 4%에 중과기준세율 2%를 배수로 더하기 때문입니다. 조정대상지역 2주택이나 비조정지역 3주택은 8%(4%+2%×200%), 조정대상지역 3주택 이상이나 법인은 12%(4%+2%×400%)가 적용됩니다. 조정대상지역 지정 현황은 국토교통부 공고로 수시로 바뀌므로 취득 전 반드시 확인해야 합니다.

Q. 취득세 신고는 어디서, 언제까지 하나요?
A. 취득일부터 60일 이내에 관할 시·군·구청 세무부서나 위택스에서 신고·납부합니다. 상속처럼 취득일 산정 기준이 다른 경우는 기한도 달라질 수 있어, 위택스나 관할 구청에서 개별 확인이 필요합니다.

Q. 등록면허세도 신고해야 하나요?
A. 네, 등기·등록을 하기 전까지 신고·납부해야 합니다. 법무사가 등기를 대행하며 함께 처리하는 경우가 많지만 세액 자체는 납세자 책임이므로, 채권금액과 세율을 직접 한 번 확인해보는 것이 안전합니다.

마무리

취득세와 등록면허세는 2011년 지방세법 개정으로 등록세 하나가 둘로 나뉘면서 생긴 구조입니다. 취득과 관련된 부분은 취득세로 옮겨가 세율이 2%에서 4%로 올랐고, 취득과 무관한 등기·인허가 부분은 면허세와 합쳐져 등록면허세라는 새 세목이 됐습니다. 지금 기준으로 집을 살 때는 취득세만, 대출로 근저당권을 설정할 때는 등록면허세만 내면 됩니다. 다만 생애최초 감면 요건처럼 인터넷에 잘못 퍼진 정보도 있으니, 실제 신고 전에는 위택스나 관할 구청에서 본인 사례를 한 번 더 확인하시길 권합니다.

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최종 업데이트: 2026-08-28