[쉽게읽는 부동산] 건축물대장 보는 법 — 용적률·건폐율

우사인터틀
건축물대장과 등기부의 역할 분담 — 건물의 표시(면적·구조·용도·층수)는 건축물대장이 정하고 등기부가 따라 적으며, 소유자는 등기부가 정하고 건축물대장이 따라 적는다

등기부등본은 떼 봤는데 건축물대장도 떼 보라는 말을 들으면 한 번 멈칫하게 됩니다. 같은 집 서류가 왜 두 장인지, 한 장에 다 적어 두면 안 되는지부터 궁금해지지요. 열어 보면 표제부·전유부·총괄표제부 같은 낯선 이름이 나오고, 용적률 칸의 숫자는 연면적을 대지면적으로 나눠 봐도 맞지 않습니다. 이 글은 건축물대장이 무엇을 적는 장부인지, 왜 등기부와 다른 설계로 만들어졌는지, 두 장부가 어긋날 때 조문이 어느 쪽을 기준으로 삼는지를 건축법과 국토교통부령으로 풀어 갑니다. 위반건축물 표시가 붙고 지워지는 구조, 인터넷 발급이 무료라는 점까지 다룹니다.

3줄 요약

  • 건축물대장은 시장·군수·구청장이 「건축물과 그 대지의 현황」을 적어 보관하는 장부입니다. 등기부는 적을 항목을 법이 열거하지만, 건축물대장은 국토교통부령의 서식이 칸을 정합니다.
  • 건물의 면적·구조·용도·층수는 건축물대장이 정하고 등기부가 따라 적습니다. 소유자는 반대로 등기부가 정하고 건축물대장이 따라 적습니다. 두 장부는 다투는 사이가 아니라 담당 구역이 다릅니다.
  • 위반건축물 표시는 시정명령 때 붙고 시정되면 지워집니다. 발급은 정부24·세움터·시군구청·읍면동에서 되고 인터넷 발급은 무료입니다. 열람용 출력물에는 「법적 효력이 없습니다」라는 문구가 조문대로 찍힙니다.

※ 2026년 10월 기준입니다. 조문은 건축법 [시행 2026. 2. 27.]·건축법 시행령 [시행 2026. 9. 18.]·「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 [시행 2025. 7. 31.]을 국가법령정보센터에서 확인했습니다. 아래에서 「규칙」은 이 국토교통부령을 가리킵니다. 발급·열람 전에는 정부24나 세움터에서 다시 확인하세요.

목차

  1. 건축물대장은 건물의 현황을 적는 장부이고, 칸은 서식이 정합니다
  2. 조문에 이름이 적힌 칸은 구조내력 8개와 위반건축물 4개입니다
  3. 건폐율·용적률은 건축법에 숫자가 없고, 대장의 연면적으로 계산하면 안 맞습니다
  4. 위반건축물 표시는 시정명령을 할 때마다 붙고, 시정되면 지워집니다
  5. 면적·구조·용도·층수는 건축물대장이, 소유자는 등기부가 정합니다
  6. 지목은 토지대장에 있고, 건축물대장은 인터넷 발급이 무료입니다
  7. 건축물대장을 열 때 확인할 5가지
  8. 자주 묻는 질문(FAQ)
  9. 마무리

건축물대장은 건물의 현황을 적는 장부이고, 칸은 서식이 정합니다

건축물대장은 건물이 누구 것인지가 아니라 어떤 건물인지를 적는 장부입니다. 건축법 제38조제1항은 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 건축물의 소유·이용 및 유지·관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 쓰기 위해 이 장부를 만든다고 정합니다. 만드는 주체가 법원이 아니라 지방자치단체라는 점에서 등기부와 출발이 다릅니다.

사용승인서를 내준 날이 건축물대장의 출생일입니다

건축물대장이 만들어지는 첫 번째 계기는 건축법 제38조제1항제1호의 「사용승인서를 내준 경우」입니다. 건축주는 사용승인을 받은 뒤가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없으니(법 제22조제3항), 사용승인일은 이 건물을 법적으로 쓸 수 있게 된 날이면서 건축물대장이 태어난 날이기도 합니다. 조문에 적어야 할 내용은 이렇게 정해져 있습니다.

건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황 및 국토교통부령으로 정하는 건축물의 구조내력(構造耐力)에 관한 정보를 적어서 보관하고 이를 지속적으로 정비하여야 한다.

건축법 제38조제1항 본문 중

「건축물과 그 대지의 현황」이라는 포괄 문구 하나와 「구조내력에 관한 정보」, 법률이 말하는 기재 대상은 이 둘입니다. 나머지는 같은 조 제3항이 서식·기재 내용·기재 절차를 통째로 국토교통부령에 맡깁니다.

등기부는 항목을 열거하고, 건축물대장은 서식에 맡깁니다

법률은 「건축물과 그 대지의 현황」이라는 한 줄로 맡기고, 구체적인 칸은 국토교통부령의 서식이 정합니다. 그 국토교통부령인 규칙도 항목을 줄줄이 적지 않습니다. 규칙 제2조제4호는 기재내용을 「건축물의 표시 및 소유자 현황에 관한 사항」으로 정의하고, 제5조제1항은 대장을 건축물 1동 단위로 「별표에 따라」 작성한다고 하며, 제7조제1항은 일반건축물대장을 「별지 제1호서식에 따르며」라고 정합니다. 연면적·용적률·층별 현황처럼 우리가 대장에서 가장 자주 보는 칸은 조문이 아니라 이 별표와 별지 서식이 정하는 영역입니다.

등기부는 반대입니다. 표제부·갑구·을구에 적을 항목을 부동산등기법 제34조·제40조·제48조가 하나씩 열거합니다. 그 열거를 표로 정리한 것은 6회 등기부등본 보는 법 — 갑구와 을구에 있으니 여기서 되풀이하지 않습니다. 한 줄로 줄이면 등기부는 열거주의, 건축물대장은 서식주의입니다.

종류는 둘인데 실제로 보게 되는 장부는 다섯입니다

규칙 제4조는 건축물대장을 일반건축물대장과 집합건축물대장 둘로 나눕니다. 나누는 기준은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 적용을 받는 건축물인지입니다(규칙 제2조제2호·제3호). 집합건물법 제1조는 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 부분이 독립한 건물로 쓰일 수 있을 때 그 각 부분을 따로 소유권의 목적으로 할 수 있다고 정하는데, 아파트가 전형입니다.

종류는 둘이지만 작성 단위는 더 갈립니다. 집합건축물대장은 표제부와 전유부로 나눠 작성하고(규칙 제5조제2항), 하나의 대지에 부속건축물이 아닌 건축물이 2동 이상 있으면 총괄표제부를 따로 작성합니다(같은 조 제3항). 그래서 아파트 한 세대의 대장은 1동 전체를 적은 표제부와 그 세대를 적은 전유부가 한 쌍이고, 단지 전체의 대지면적·건폐율·용적률을 보려면 그 위의 총괄표제부를 열어야 합니다. 다가구주택은 집합건축물이 아니라서 전유부가 없고, 대신 호(가구)별 면적대장을 작성합니다(같은 조 제5항). 2025년 7월 31일 시행 개정으로 임대형기숙사의 호(실)별 면적대장도 신설됐습니다(같은 조 제6항).

장부 작성 단위 적용 건축물 근거
일반건축물대장 건축물 1동(부속건축물 포함) 집합건물법 적용 외 건축물 규칙 제4조제1호·제5조제1항
집합건축물대장 표제부 1동 전체 집합건물법 적용 건축물 규칙 제4조제2호·제5조제2항
집합건축물대장 전유부 전유부분(호) 집합건물법 적용 건축물 규칙 제5조제2항
총괄표제부 하나의 대지 전체 한 대지에 2동 이상(부속건축물 제외) 규칙 제5조제3항
호(가구)별·호(실)별 면적대장 호(가구)·호(실) 다가구주택 / 임대형기숙사 규칙 제5조제5항·제6항
건축물대장의 종류와 작성 단위 (규칙 [시행 2025. 7. 31.]). 건축물현황도는 각 대장에 포함(규칙 제5조제4항)

조문에 이름이 적힌 칸은 구조내력 8개와 위반건축물 4개입니다

연면적이나 용적률처럼 가장 자주 보는 칸은 조문에 이름이 없고, 조문이 직접 이름을 적은 칸은 따로 있습니다. 앞 절에서 본 「서식주의」에도 조문이 직접 항목을 열거해 둔 예외가 있는데, 그중 둘이 이 글의 뒷부분에서 중요해집니다. 하나는 법률이 유일하게 직접 지목한 구조내력 정보이고, 다른 하나는 4번 절에서 다룰 위반건축물 기재입니다.

법률이 직접 지목한 정보는 구조내력 하나입니다

건축법 제38조제1항이 포괄 문구 밖에서 따로 이름을 부른 것은 「구조내력에 관한 정보」뿐이고, 규칙 제7조의3이 그 내용을 여덟 가지로 열거합니다. 지하수위, 기초형식, 설계지내력, 구조설계 해석법, 내진설계 적용 여부, 법 제48조의3에 따른 내진능력, 특수구조 건축물 해당 여부, 특수구조 건축물의 유형입니다. 이 조문은 2015년 7월 7일에 신설됐습니다. 이 여덟 가지는 「그 밖의 기재사항란」에 적히며, 특별건축구역·건축협정·결합건축에 관한 사항(규칙 제7조의4~제7조의6)도 같은 칸에 들어갑니다.

세 날짜는 각각 다른 조문에서 옵니다

대장에서 보게 되는 날짜 세 개는 각각 건축법의 다른 절차에서 나옵니다. 허가는 제11조제1항, 착공은 제21조제1항의 공사계획 신고, 사용승인은 제22조입니다. 셋 가운데 사용승인일이 가장 무겁습니다. 앞 절에서 본 대로 건축물을 쓸 수 있게 된 날이면서 대장이 작성되는 계기이기 때문입니다. 날짜 칸의 이름이 어떻게 적혀 있든, 조문 용어는 「사용승인」입니다.

기재 항목 정한 곳 근거
건축물과 그 대지의 현황(포괄) 법률 건축법 제38조제1항
구조내력 정보 8개(지하수위·기초형식·설계지내력·구조설계 해석법·내진설계 적용 여부·내진능력·특수구조 건축물 해당 여부·그 유형) 규칙 조문 규칙 제7조의3
위반건축물 기재 4개(“위반건축물” 표시·위반일자·위반내용·시정명령한 내용) 규칙 조문 규칙 제8조제1항
특별건축구역·특별가로구역 / 건축협정 / 결합건축 규칙 조문 규칙 제7조의4·제7조의5·제7조의6
연면적·건폐율·용적률·층별 현황 등 그 밖의 칸 서식(별표·별지) 건축법 제38조제3항, 규칙 제5조제1항·제7조제1항
건축물대장 기재 항목의 근거 위치. 건축물대장은 시장·군수·구청장 소관(수수료는 국토교통부령), 등기부는 등기소 소관(수수료는 대법원규칙)

건축물대장의 「갑」·「을」은 등기부의 갑구·을구와 다릅니다

규칙의 서식 목록에는 「일반건축물대장(갑)」·「집합건축물대장(표제부, 갑)」·「건축물대장 총괄표제부(갑)」처럼 갑과 을이 붙은 제목이 있습니다. 등기부의 갑구는 소유권, 을구는 소유권 외의 권리를 뜻하지만, 건축물대장의 갑·을은 권리의 종류가 아니라 서식의 면을 가르는 글자입니다. 같은 글자가 두 장부에서 전혀 다른 뜻으로 쓰이니 대장의 「을」을 등기부의 을구처럼 읽지 않으시면 됩니다.

건폐율·용적률은 건축법에 숫자가 없고, 대장의 연면적으로 계산하면 안 맞습니다

건축법 제55조와 제56조는 건폐율과 용적률의 정의만 두고 숫자는 하나도 적지 않습니다. 그래서 「주거지역은 몇 퍼센트」라는 값을 찾아 건축법을 열면 헛걸음이 됩니다. 두 조문이 하는 일은 비율을 정의하고, 그 최대한도를 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 넘기는 것까지입니다.

건폐율은 건축면적의 비율, 용적률은 연면적의 비율입니다

건축법 제55조는 건폐율을 「대지면적에 대한 건축면적」의 비율로, 제56조는 용적률을 「대지면적에 대한 연면적」의 비율로 정의합니다. 대지에 건축물이 둘 이상이면 각각 건축면적과 연면적을 합계해서 봅니다. 건폐율은 땅 위에 건물이 얼마나 넓게 깔렸는지, 용적률은 그 땅 위에 바닥면적이 얼마나 쌓였는지를 재는 숫자입니다. 두 조문 모두 최대한도는 국토계획법 제77조·제78조의 기준에 따른다고 하고, 건축법에서 완화나 강화를 정한 경우에는 그에 따른다는 단서를 붙입니다.

실제 숫자는 시·군 조례에 있습니다

국토계획법 제77조제1항과 제78조제1항은 용도지역별 건폐율·용적률의 최대한도를 「다음 각 호의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라」 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정한다고 적습니다. 구조가 3단입니다. 법률이 용도지역 대분류별로 상한의 범위를 정하고, 대통령령이 세분된 용도지역의 기준을 정하고, 실제 숫자는 시·군 조례가 정합니다. 그래서 같은 「제2종일반주거지역」이라도 지자체마다 적용되는 용적률이 다를 수 있습니다.

법률에 적힌 범위를 그 지역의 한도로 읽으면 틀리기 쉬워서, 이 글은 그 숫자를 옮기지 않습니다. 내 땅의 한도는 관할 시·군·구청에 확인할 사항입니다. 건축물대장 쪽 조문도 이 구조를 전제합니다. 결합건축 기재를 정한 규칙 제7조의6제1항제3호가목이 「조례로 정한 용적률」이라는 표현을 그대로 씁니다.

용적률을 계산할 때는 지하층과 지상 주차장이 빠집니다

용적률을 계산할 때 쓰는 연면적은 건축물대장에 적힌 연면적과 다릅니다. 면적의 산정방법은 건축법 제84조가 대통령령에 맡기고, 건축법 시행령 제119조제1항제4호가 그 내용을 정합니다.

연면적: 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.
가. 지하층의 면적
나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적

건축법 시행령 제119조제1항제4호 중 가목·나목 (마목·바목은 초고층 피난안전구역·경사지붕 아래 대피공간)

대장의 연면적은 각 층 바닥면적의 합계이고, 용적률을 낼 때는 거기서 지하층 면적과 부속용도인 지상 주차장 면적 등을 뺀 값을 씁니다. 그러니 대장의 연면적을 대지면적으로 나눈 값은 대장에 적힌 용적률보다 크게 나오는 것이 보통이고, 그 차이가 대개 지하층과 주차장입니다. 계산이 안 맞는다고 대장이 틀렸다고 보기 전에 이 조문을 먼저 떠올리시면 됩니다.

위반건축물 표시는 시정명령을 할 때마다 붙고, 시정되면 지워집니다

「위반건축물」이라는 글자가 대장에 적히는 계기는 위반이 발견된 때가 아니라 허가권자가 시정명령을 할 때입니다. 건축법 제79조제4항은 허가권자가 제1항에 따른 시정명령을 하는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축물대장에 위반내용을 적어야 한다고 정하고, 그 국토교통부령이 규칙 제8조입니다. 이 절은 그 표시가 어떻게 붙고 어떻게 지워지는지까지만 다룹니다.

네 가지가 적히고 자리도 정해져 있습니다

규칙 제8조제1항은 허가권자가 시정명령을 할 때마다 네 가지를 기재하도록 합니다. 「위반건축물」이라는 표시, 위반일자, 위반내용, 시정명령한 내용입니다. 표시가 붙는 자리도 조문이 정합니다. 같은 조 제2항은 조문이 지정한 네 가지 서식의 첫째면 장번호란 위에 표시하도록 합니다. 대장을 열었을 때 첫 장 위쪽에서 바로 보이게 만든 구조입니다.

첫째면 표시는 지워지고 변동사항란에 기록이 남습니다

위반 내용이 시정되면 첫째면의 「위반건축물」 표시는 삭제하고, 그 표기를 했던 사실은 변동사항란에 남습니다. 규칙 제8조제3항은 변동사항란에 「위반건축물」이라는 표기를 한 사실, 위반일자·위반내용·시정명령한 내용, 그리고 위반내용이 시정되거나 관계 법령 등의 변경으로 적법하게 된 경우 그 내용을 기재하도록 하고, 제4항이 뒤를 받습니다.

제3항제3호의 경우에는 제2항의 “위반건축물”의 표시를 삭제하여야 한다.

건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제8조제4항

등기부와 정반대입니다. 6회에서 본 대로 등기부는 말소된 권리에 줄만 긋고 기록을 남기지만, 건축물대장은 첫째면의 표시를 지웁니다.

다만 「말소」라는 말의 작동은 두 갈래입니다. 규칙 제23조는 기존 건축물대장을 말소하거나 폐쇄할 때 변동사항란에 사유와 일자를 적고 첫째면에 「말소」 또는 「폐쇄」 표시를 하도록 해서 여기서는 등기부처럼 흔적을 남깁니다. 반면 건축물의 일부가 해체·멸실된 경우에는 같은 조 단서가 「해당 사항을 지우고」 변동사항란에 사유와 말소일자를 기재하도록 합니다. 같은 글자가 조문 한 개 안에서도 남기는 쪽과 지우는 쪽으로 갈립니다. 그래서 첫째면이 깨끗해도 변동사항란까지 읽어야 그 건물이 시정명령을 받았던 적이 있는지 알 수 있습니다.

효과는 다른 허가를 막아 달라는 요청까지입니다

표시의 효과도 조문에 있습니다. 건축법 제79조제2항은 허가가 취소된 건축물이나 시정명령을 받고 이행하지 않은 건축물에 대해, 허가권자가 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위의 허가·면허·인가·등록·지정 등을 하지 않도록 요청할 수 있다고 정합니다. 요청을 받은 자는 특별한 이유가 없으면 따라야 합니다(같은 조 제3항). 시정명령을 이행하지 않는 경우에 대한 이행강제금 제도도 건축법 제80조에 있는데, 금액과 산정은 이 글의 범위 밖입니다.

이 표시가 거래에 어떤 뜻인지는 이 글이 판정할 일이 아닙니다. 조문이 말해 주는 것은 시정명령이 있었다는 사실, 그 내용, 그리고 시정되면 표시가 지워진다는 구조까지입니다. 대장 첫째면이나 변동사항란에 이 표기가 보이면 관할 시·군·구청에 확인할 사항이 하나 더 생기는 것입니다.

면적·구조·용도·층수는 건축물대장이, 소유자는 등기부가 정합니다

두 장부가 다를 때 어느 쪽이 맞는지를 다툴 필요가 없도록, 법은 처음부터 담당 구역을 갈라 놓았습니다. 건물의 표시는 건축물대장이 정하고 등기부가 따라 적으며, 소유자는 등기부가 정하고 건축물대장이 따라 적습니다. 「면적은 건축물대장, 소유자는 등기부」라는 말은 관용어가 아니라 조문 네 개가 만드는 구조이고, 방향이 양쪽으로 다 박혀 있습니다.

표시는 대장에서 등기부로, 소유자는 등기부에서 대장으로 흐릅니다

부동산등기법 제29조는 등기관이 신청을 각하하여야 하는 경우를 열거하는데, 그 제11호가 이렇습니다.

신청정보 또는 등기기록의 부동산의 표시가 토지대장ㆍ임야대장 또는 건축물대장과 일치하지 아니한 경우

부동산등기법 제29조제11호

조문의 말은 「각하하여야 한다」입니다. 등기관에게 재량이 없습니다. 밀어 넣는 쪽도 정해져 있습니다. 건축법 제39조제1항제2호는 사용승인을 받은 건축물의 「면적ㆍ구조ㆍ용도 및 층수」가 변경되어 건축물대장의 기재 내용이 바뀌면, 시장·군수·구청장이 관할 등기소에 그 등기를 촉탁하여야 한다고 정합니다. 그 촉탁서에 붙이는 첫 번째 서류가 건축물대장 등본입니다(규칙 제26조제2항제1호). 그리고 대장의 표시사항을 고칠 때 시장·군수·구청장은 신청내용이 건축물 및 대지의 실제현황과 합치되는지를 대조·확인해야 합니다(규칙 제18조제2항). 등기부는 서류를 보지만 건축물대장은 실물을 봅니다.

특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 등기관서로부터 소유권 변동자료가 통지된 때에는 건축물대장의 소유자에 관한 사항을 정리하여야 한다.

건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제19조제1항

소유자가 직접 대장의 소유자 칸을 고치려 할 때 첨부하는 서류도 등기사항증명서입니다(같은 조 제2항). 토지 쪽도 똑같습니다. 토지대장의 소유자 변경사항은 등기관서의 등기필증·등기완료통지서·등기사항증명서 등에 따라 정리합니다(공간정보관리법 제88조제1항). 다만 이것이 「그러니 등기부는 안 봐도 된다」는 뜻은 아닙니다. 등기부가 소유자를 정한다는 것과 그 등기를 어디까지 믿을 수 있는가는 다른 문제이고, 후자는 6회에서 추정력과 공신력으로 다뤘습니다.

항목 정하는 장부 따라 적는 장부 근거 조문
건물의 면적·구조·용도·층수 건축물대장 등기부(표제부) 부동산등기법 제29조제11호, 건축법 제39조제1항제2호
건물의 소유자 등기부(갑구) 건축물대장(소유자현황) 규칙 제19조제1항·제2항
토지의 소유자 등기부(갑구) 토지대장 공간정보관리법 제88조제1항
미등기 건물의 최초 소유자 건축물대장 등기부(소유권보존등기) 부동산등기법 제65조제1호
위반건축물 표시 건축물대장 등기부 법정 기재 항목에 없음 건축법 제79조제4항, 규칙 제8조
사용승인 미필 사실 — 등기부 표제부에 기록 부동산등기법 제66조제2항 단서
두 장부의 담당 구역. 건축물대장은 지방자치단체(시장·군수·구청장), 등기부는 법원(등기소) 소관

어긋남은 1개월짜리 시계 네 개가 돌아가는 동안 생깁니다

두 장부가 잠깐 다른 상태는 사고가 아니라 제도가 예정한 상태입니다. 증축·대수선·용도변경으로 건물의 표시가 바뀌면 먼저 건축물대장이 바뀝니다(규칙 제3조제1호). 그다음 소유자나 건축주가 사용승인서를 교부받은 날부터 1개월 이내에 서류를 시장·군수·구청장에게 제출합니다(규칙 제26조제1항). 시장·군수·구청장은 대장을 변경한 날부터 1개월 이내에 등기소에 촉탁합니다(같은 조 제2항). 등기 쪽에도 소유권 등기명의인이 건물 표시 변경 사실이 있은 때부터 1개월 이내에 등기를 신청하라는 조문이 따로 있습니다(부동산등기법 제41조제1항). 집합건물은 신축 후 1개월 이내 대장 등록신청, 변경 후 1개월 이내 변경등록신청 의무가 있습니다(집합건물법 제56조제1항·제57조제1항).

칸마다 1개월이 붙어 있으니 현황이 바뀐 뒤 등기부에 닿기까지 시차가 생기는 것이 정상입니다. 규칙 제3조제3호는 조사·점검 결과 건축물의 현황과 대장의 기재내용이 일치하지 않는 경우를 대장 기재 사유로 정면으로 적어 두었습니다. 대장이 현황과 다를 수 있다는 것을 조문이 전제하는 셈이라서, 대장의 날짜와 등기부 표제부의 날짜 중 어느 쪽이 더 최근인지를 함께 보셔야 합니다.

등기부의 첫 소유자는 건축물대장에서 옵니다

새로 지은 건물의 등기부 갑구 첫 줄에 들어갈 이름은 건축물대장에서 가져옵니다. 부동산등기법 제65조제1호는 미등기 건물의 소유권보존등기를 신청할 수 있는 사람으로 「건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자」를 첫 번째로 적습니다. 건축물대장은 등기부의 경쟁자가 아니라 출발점이고, 대법원은 2009년에 이 위치를 한 문장으로 정리했습니다.

한편 건축물대장은 건축물에 대한 공법상의 규제, 지방세의 과세대상, 손실보상가액의 산정 등 건축행정의 기초자료로서 공법상의 법률관계에 영향을 미칠 뿐만 아니라, 건축물에 관한 소유권보존등기 또는 소유권이전등기를 신청하려면 이를 등기소에 제출하여야 하는 점 등을 종합해 보면, 건축물대장의 작성은 건축물의 소유권을 제대로 행사하기 위한 전제요건으로서 건축물 소유자의 실체적 권리관계에 밀접하게 관련되어 있으므로 건축물대장 소관청의 작성신청 반려행위는 국민의 권리관계에 영향을 미치는 것으로서 항고소송의 대상이 되는 행정처분에 해당한다.

대법원 2009. 2. 12. 선고 2007두17359 판결

이 판결의 쟁점은 행정소송이라 뒷부분은 이 글의 범위 밖이지만, 앞부분에 건축물대장의 쓰임새 세 가지가 들어 있습니다. 공법상 규제, 지방세의 과세대상, 손실보상가액의 산정입니다. 건축법 관련 사항이 등기부에 전혀 안 적히는 것도 아닙니다. 사용승인을 받아야 할 건물이 받지 않았으면 그 사실을 등기부 표제부에 기록하고(부동산등기법 제66조제2항 단서), 이후 사용승인이 이뤄지면 1개월 이내에 그 기록의 말소등기를 신청해야 합니다(같은 조 제3항).

지목은 토지대장에 있고, 건축물대장은 인터넷 발급이 무료입니다

「지목」 칸을 건축물대장에서 찾으면 없습니다. 지목은 땅의 장부인 토지대장의 항목이라서, 건물과 땅의 서류가 왜 따로인지 가장 선명하게 보여 주는 칸입니다.

지목과 토지 면적은 토지대장 쪽 항목입니다

「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조제24호는 지목을 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것으로 정의합니다. 제67조제1항이 전·답·대(垈)·도로·잡종지 등 28가지로 구분하고, 제71조제1항은 토지대장과 임야대장의 등록사항으로 토지의 소재·지번·지목·면적·소유자 등을 열거합니다. 건축물대장과 달리 토지대장은 등록사항이 법률에 열거되어 있다는 점도 눈여겨볼 대목입니다. 토지의 지목과 면적은 토지대장에서, 건물의 면적·구조·용도·층수는 건축물대장에서 보는 것이 분업의 기본형이고, 지적측량이나 경계·분할 문제는 이 글의 범위 밖입니다.

창구는 시·군·구청과 읍·면·동, 인터넷은 정부24와 세움터입니다

건축물대장 등본·초본의 발급과 열람은 규칙 제11조제1항에 따라 특별자치시장·특별자치도지사, 시장·군수·구청장 또는 읍·면·동장에게 신청합니다. 동주민센터에서도 되는 것은 이 조문 덕분입니다. 인터넷 창구는 정부24와 세움터입니다. 대장 본체인 등본·초본은 제1항이 신청인을 제한하지 않아 누구든 뗄 수 있습니다. 다만 건축물현황도 가운데 평면도와 단위세대평면도는 소유자의 동의가 있거나 조문에 열거된 일곱 가지 경우에만 발급·열람할 수 있는데, 그 가운데 하나가 해당 건축물의 임차인이 신청하는 경우입니다(규칙 제11조제3항). 대장 본체는 누구든, 평면도는 자격이 걸리는 2층 구조입니다.

인터넷으로 발급받는 건축물대장 등본·초본은 수수료가 없습니다. 2026년 10월 기준으로 규칙 제34조 [시행 2025. 7. 31.]이 정하는 방문 수수료는 등본·초본 발급 1건당 500원, 열람 1건당 300원, 건축물현황도는 1면당 100원입니다. 인터넷으로 등본·초본과 건축물현황도를 발급하는 경우와 전산화한 대장을 열람하는 경우는 무료입니다(같은 조 제2항제2호·제3호). 시장·군수·구청장은 조례로 이 수수료를 더 인하할 수 있어서(같은 조 제3항) 지역마다 방문 수수료가 낮을 수 있습니다. 등기부의 인터넷 발급이 1통당 1,000원인 것과 정반대입니다(「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제2조제2항, 2026년 10월 기준).

등본·초본·열람용의 차이는 조문이 찍어 주는 문구에 있습니다

등본과 초본의 차이는 소유자 이력의 범위입니다. 규칙 제11조제2항은 초본에 소유자 현황을 현 소유자만 표시할 때 「이 초본은 현 소유자만을 표시한 것입니다.」라는 문구를 넣어, 그 대장이 전부가 아님을 나타내도록 합니다. 6회의 「말소사항 포함인가, 현재 유효사항인가」와 같은 자리의 함정입니다. 발급본에는 첫째 장에 원본과 틀림없음을 증명하는 문구와 담당자의 성명·연락처를 적고 관인을 날인합니다(같은 조 제5항). 증명 문구와 함께 담당자가 누구인지까지 남는 셈입니다. 열람은 표기와 관인을 하지 않고, 열람용으로 사본을 출력하면 각 장 중앙에 「열람용」을 표기한 뒤 마지막 장에 이렇게 적습니다.

이 건축물대장은 열람용이므로 출력하신 건축물대장은 법적 효력이 없습니다.

건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제11조제6항제2호

6회에서는 「열람용은 법적 효력이 없다」는 설명을 조문에 없는 표현이라고 걸러 냈는데, 건축물대장에서는 이 문장이 국토교통부령 안에 큰따옴표까지 붙어 있습니다. 제출용이 필요하면 발급본을 받으셔야 하는 것도 바로 이 문구 때문입니다.

장부 여러 개를 한 장으로 묶은 증명서도 있습니다. 공간정보관리법 제76조의3은 부동산종합공부에 지적공부의 내용, 건축법 제38조에 따른 건축물대장의 내용, 토지이용계획확인서의 내용, 개별공시지가·개별주택가격·공동주택가격 공시내용을 등록하도록 하고, 제76조의4제1항은 그 증명서인 「부동산종합증명서」를 지적소관청이나 읍·면·동의 장에게 신청할 수 있게 합니다. 여기 묶인 네 가지는 모두 행정부 쪽 장부이고, 법원 소관인 등기부만 이 목록에 없습니다. 두 장부를 각각 떼야 하는 것도 소관이 다르기 때문입니다.

건축물대장을 열 때 확인할 5가지

  • ☐ 일반건축물대장인가 집합건축물대장인가, 집합이면 표제부와 전유부를 둘 다 봤는가 (규칙 제4조·제5조제2항)
  • ☐ 단지 전체의 대지면적·건폐율·용적률을 보려는 것이라면 총괄표제부를 열었는가 (규칙 제5조제3항)
  • ☐ 첫째면 장번호란 위에 「위반건축물」 표시가 있는지, 변동사항란에 그 표기를 한 사실과 시정 기록이 있는지 (규칙 제8조제2항~제4항 — 첫째면 표시는 지워져도 변동사항란에 남습니다)
  • ☐ 면적·구조·용도·층수가 등기부 표제부와 같은지, 다르면 어느 쪽 날짜가 더 최근인지 (건축법 제39조제1항제2호, 규칙 제26조)
  • ☐ 「등본」인가 「초본」인가, 열람용 출력물은 아닌지 (규칙 제11조제2항·제6항)

네 번째 항목에서 두 장부가 다르면 어느 한쪽이 틀렸다고 단정할 일이 아니라, 5번 절의 1개월 시계가 아직 돌아가는 중일 수 있습니다. 변경 사유가 대장의 변동사항란에 적혀 있는지를 먼저 보고, 남는 의문은 관할 시·군·구청에 확인하시면 됩니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 건축물대장과 등기부등본의 면적이 다르면 어느 쪽이 맞나요?

A. 건물의 표시는 건축물대장이 정하고 등기부가 따라옵니다. 등기관은 신청정보나 등기기록의 부동산 표시가 건축물대장과 일치하지 않으면 신청을 각하해야 하고(부동산등기법 제29조제11호), 면적·구조·용도·층수가 바뀌면 시장·군수·구청장이 등기소에 촉탁합니다(건축법 제39조제1항제2호). 다만 소유자는 반대입니다. 등기관서의 소유권 변동 통지로 대장의 소유자 칸을 정리합니다(규칙 제19조제1항). 그래서 면적이 다르면 대장이 더 최근일 가능성을 먼저 보되, 소유자는 등기부에서 확인하셔야 합니다. 등기부의 표제부·갑구·을구에 무엇이 적히는지는 6회 등기부등본 보는 법에 있습니다.

Q2. 아파트는 일반건축물대장인가요, 집합건축물대장인가요?

A. 집합건축물대장입니다. 집합건물법의 적용을 받는 건축물이 집합건축물이고(규칙 제2조제2호), 집합건축물대장은 1동 전체를 적은 표제부와 각 세대를 적은 전유부로 나눠 작성합니다(규칙 제5조제2항). 한 단지에 여러 동이 있으면 그 위에 총괄표제부가 하나 더 있어서(같은 조 제3항), 단지 전체의 대지면적·건폐율·용적률은 거기서 봅니다. 내 세대만 보려면 전유부, 동 전체는 표제부, 단지 전체는 총괄표제부입니다.

Q3. 「위반건축물」이라고 적혀 있으면 어떻게 되나요?

A. 허가권자가 시정명령을 하면서 적은 표시입니다(건축법 제79조제4항, 규칙 제8조제1항). 위반일자·위반내용·시정명령한 내용이 함께 기재되고, 시정되거나 관계 법령 변경으로 적법하게 되면 첫째면 표시는 삭제되지만 변동사항란에 기록은 남습니다(규칙 제8조제3항·제4항). 시정명령을 이행하지 않은 건축물에 대해서는 허가권자가 다른 법령에 따른 영업 등의 허가를 하지 않도록 요청할 수 있고(건축법 제79조제2항), 이행강제금 제도가 있습니다(제80조). 이 표시가 있는 건물을 어떻게 볼지는 이 글이 판정하지 않습니다. 위반내용이 무엇이고 시정 상태가 어떤지는 관할 시·군·구청에 확인할 사항입니다.

Q4. 대장의 연면적을 대지면적으로 나눠 용적률을 계산했는데 적힌 값과 다릅니다.

A. 용적률을 산정할 때 쓰는 연면적이 대장의 연면적과 다르기 때문입니다. 건축법 시행령 제119조제1항제4호는 연면적을 각 층 바닥면적의 합계로 정하면서, 용적률 산정 시에는 지하층의 면적과 부속용도인 지상층 주차용 면적 등을 제외하도록 합니다. 그래서 직접 나눈 값이 대장 값보다 크게 나오는 것이 보통이고, 차이가 지하층과 주차장이면 대장이 틀린 것이 아닙니다. 그 지역의 용적률 한도는 건축법이 아니라 시·군 조례에 있으니(국토계획법 제78조제1항) 관할 시·군·구청에 확인하세요.

Q5. 등기부에는 건물이 있는데 실제로는 그 건물이 없으면 어떻게 하나요?

A. 건축물부존재증명이라는 제도가 있습니다. 규칙 제25조제1항은 건물 등기사항증명서에 적힌 건축물이 해당 대지에 존재하지 않는 경우, 대지의 소유자나 건축물의 소유명의인이 건물멸실등기 신청을 위해 시장·군수·구청장에게 등기사항증명서를 첨부해 건축물부존재증명을 신청할 수 있다고 정합니다. 단 건축물대장이 작성되어 있는 경우에는 이 절차가 아닙니다(같은 항 단서). 신청을 받은 시장·군수·구청장은 현지조사 등을 거쳐 건축물이 존재하지 않음을 확인한 뒤 증명을 발급합니다(같은 조 제2항).

마무리

건축물대장은 건물이 어떤 건물인지를 적는 장부이고, 적을 칸은 법률의 열거가 아니라 국토교통부령의 서식이 정합니다. 종류는 일반과 집합 둘이지만 실제로는 표제부·전유부·총괄표제부·호별 면적대장까지 다섯 가지 장부를 보게 됩니다. 건폐율·용적률의 실제 한도는 시·군 조례에 있고, 대장의 연면적으로 용적률을 계산하면 지하층과 주차장 때문에 맞지 않습니다. 위반건축물 표시는 시정명령 때 붙고 시정되면 지워지며, 변동사항란에 기록이 남습니다. 그리고 면적·구조·용도·층수는 건축물대장이 정하고 등기부가 따르며, 소유자는 등기부가 정하고 건축물대장이 따릅니다.

그런데 건축물대장도 권리를 만들지는 않습니다. 대법원 전원합의체는 2013년에 구분소유의 성립을 두고, 1동의 건물과 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 「아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다」고 판단했습니다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결, 다수의견). 집합건축물대장 등록을 확정적 구분행위로 보아야 한다는 대법관 2명의 반대의견이 있었고, 어느 쪽이 옳은지는 이 글이 판정할 일이 아닙니다. 6회에서 등기부에 대해 내린 결론이 건축물대장에도 그대로 적용된다는 것까지가 이 글의 결론입니다. 대장은 건물의 현황을 말해 주고, 소유자 칸은 등기부를 받아 적은 것이며, 현황과 대장이 다를 수 있다는 것은 조문이 스스로 전제합니다.

이 글에서 확인하지 못한 것도 있습니다. 규칙의 별표와 별지 서식 원문은 열지 못해서 개별 칸의 정확한 이름과 배치는 서식 제목까지만 다뤘습니다. 지역별 건폐율·용적률 한도와 조례로 인하된 수수료는 관할 시·군·구청의 조례를 봐야 하므로 숫자를 옮기지 않았습니다.

건축물대장을 떼 보고 등기부와 다른 칸이 보이면, 먼저 변동사항란에서 그 변경의 사유와 날짜를 찾고 등기부 표제부의 날짜와 나란히 놓아 보세요. 그다음 판단은 개별 사정에 따라 다르므로 계약 전에 전문가와 상담하시기 바랍니다. 도움이 되셨다면 구독해 두세요. 조문이 바뀌면 이 글을 갱신하겠습니다.

※ 이 글은 제도 설명을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 법률 상담이 아닙니다.

최종 업데이트: 2026-10-04

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