전세로 갈지 월세로 갈지, 매물을 볼 때마다 마주치는 선택인데 막상 계산해서 골라본 적은 드뭅니다. “목돈이 있으면 전세, 없으면 월세” 정도의 감으로 정하는 경우가 대부분이고요. 그런데 이 선택에는 공식 지표와 판정식이 이미 있습니다. 이 글 하나로 그 계산법을 처음부터 끝까지 정리해드리겠습니다.
3줄 요약
- 시장 전월세전환율이 내 조달비용(대출금리 또는 세후 운용 수익률)보다 높으면 전세가, 낮으면 월세가 유리합니다.
- “전월세전환율”이라는 이름의 숫자는 세 가지입니다 — 시장 통계(한국부동산원), 법정 상한(기준금리+2%p), HUG 심사용 환산율(6.5%). 쓰는 상황이 전부 다릅니다.
- 세제 혜택은 월세 세액공제(한도 연 1,000만원)와 전세대출 원리금 소득공제(한도 연 400만원)로 갈리고, 둘은 동시에 받을 수 없습니다.
※ 이 글의 통계와 요율은 2026년 8월 말 확인 기준입니다. 제도와 수치는 변경될 수 있으니 계약 전 각 기관 공식 페이지에서 확인하세요.
전월세전환율은 월세를 연 이자율로 바꾼 숫자입니다
전월세전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 연 이자율로, 전세와 월세를 같은 저울에 올리는 공식 지표입니다. 전세는 목돈 한 덩어리고 월세는 매달 나가는 현금흐름이라, 같은 단위로 만들지 않으면 저울에 함께 올릴 수 없기 때문입니다.
이 통계는 한국부동산원이 「전국주택가격동향조사」의 일부로 매월 공표합니다. 2015년부터는 확정일자를 받은 실거래 정보를 기반으로 산출하기 때문에, 호가가 아니라 실제 체결된 계약의 값입니다. 한국은행 경제통계시스템에서도 조회되지만 그건 재수록일 뿐이고, 원 작성기관은 한국부동산원입니다.
공식은 세 가지 형태로 쓸 수 있습니다
기본형은 하나인데, 무엇을 구하느냐에 따라 세 가지로 변형됩니다.
- 전환율(%) = (월세 × 12) ÷ (전세보증금 − 월세보증금) × 100
- 월세 = (전세보증금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12
- 환산 전세보증금 = 월세보증금 + (월세 × 12) ÷ 전환율
첫 번째는 눈앞의 매물이 비싼지 판단할 때, 두 번째는 보증금을 낮추면 월세가 얼마가 되는지 볼 때 씁니다. 세 번째 역방향 공식은 보증부 월세(반전세)를 전세 기준으로 되돌리는 식인데, HUG(주택도시보증공사)가 보증 심사에 실제로 쓰는 형태라서 뒤에서 다시 나옵니다.
직접 계산해보기 — 가상의 매물 세 건
같은 집이 전세와 월세 두 조건으로 나왔다고 가정하고 전환율을 계산해보면 이렇습니다. 아래 숫자는 계산법을 보여주기 위한 가상의 예시이지 특정 지역 시세가 아닙니다.
| 매물 조건(가정) | 계산식 | 전환율 |
|---|---|---|
| 전세 3억원 ↔ 보증금 5,000만원 + 월 100만원 | (100만×12) ÷ 2억 5,000만 | 4.8% |
| 전세 5억원 ↔ 보증금 1억원 + 월 200만원 | (200만×12) ÷ 4억 | 6.0% |
| 전세 1억 5,000만원 ↔ 보증금 2,000만원 + 월 60만원 | (60만×12) ÷ 1억 3,000만 | 약 5.5% |
읽는 법은 간단합니다. 전환율이 높을수록 보증금 차액에 비해 월세가 비싸게 매겨진 매물입니다. 위 두 번째 매물은 첫 번째보다 보증금 1억원당 월세를 더 무겁게 물리는 셈이라, 월세로 들어가는 쪽 입장에서는 더 불리한 조건입니다.
‘전월세전환율’은 목적이 다른 세 가지 숫자입니다
전월세전환율을 검색하면 4%대부터 6.5%까지 제각각인 숫자가 나오는데, 어느 것도 오타가 아닙니다. 이름만 같을 뿐 쓰는 상황과 값이 전부 다른 별개의 숫자가 세 개 존재하기 때문입니다. 이 셋을 뭉뚱그리는 것이 전월세 콘텐츠에서 가장 흔한 오류라서, 표로 먼저 갈라놓고 하나씩 보겠습니다.
| 구분 | 값(2026년 8월 말 확인) | 용도 | 출처 |
|---|---|---|---|
| ① 시장 통계 | 아파트 전국 5.4% · 서울 4.7% 등(2026년 6월분) | 시세 감각, 매물 비교 | 한국부동산원 |
| ② 법정 전환율(상한) | 연 5.0% = 기준금리 3.00% + 2%p | 기존 계약을 월세로 돌릴 때의 상한(신규 계약 미적용) | 주택임대차보호법 |
| ③ HUG 심사용 환산율 | 6.5%(2026-07-01 신청분부터) | 보증부 월세의 전세보증금 환산, 보증 가입 한도 판정 | HUG 공지 |
① 시장 통계 — 지역·주택유형·집 크기에 따라 4%대에서 8%대까지
시장 전환율은 하나의 전국 평균이 아니라 지역·주택유형·규모별로 잘게 쪼개져 있고, 그 격차가 생각보다 큽니다. 한국부동산원 R-ONE 부동산통계뷰어에서 매월 확인할 수 있는데, 확인 시점의 최신 공표분은 2026년 6월분입니다. 공표까지 두 달가량 시차가 있다는 점은 감안해야 합니다.
| 지역 | 종합주택(%) | 아파트(%) |
|---|---|---|
| 전국 | 6.7 | 5.4 |
| 수도권 | 6.3 | 5.2 |
| 지방 | 7.5 | 5.8 |
| 서울 | 5.5 | 4.7 |
| 서울 강북권 | 5.8 | 4.8 |
| 서울 강남권 | 5.3 | 4.6 |
주택유형을 안 밝히고 “전환율 몇 %”라고 말하면 1%p 넘게 틀립니다. 단독·연립까지 포함한 종합주택이 아파트보다 전 지역에서 높아서, 뉴스에서 본 숫자와 내 매물의 숫자가 다른 것은 대개 이 차이 때문입니다.
| 지역 | 60㎡ 이하(%) | 60~85㎡(%) | 85㎡ 초과(%) |
|---|---|---|---|
| 전국 | 5.6 | 5.2 | 5.1 |
| 지방 | 6.7 | 5.2 | 5.2 |
| 서울 | 4.7 | 4.8 | 4.8 |
규모별로 보면 또 하나의 패턴이 드러납니다. 지방에서는 집이 작을수록 전환율이 높아, 사회초년생과 1인 가구가 주로 사는 소형 구간에서 월세가 상대적으로 비싸게 매겨집니다. 반면 서울은 규모별 차이가 거의 없습니다.
한 가지 주의할 점은 같은 “서울 아파트 전환율”인데 기관마다 값이 다르다는 것입니다. 한국부동산원은 전국 단위 월간 통계고, 서울시 서울주택정보마당은 자치구 단위 분기 통계라 표본과 산출 방식이 다릅니다. 어느 한쪽이 틀린 게 아니므로, 숫자를 쓸 때는 어느 기관·어느 시점·어느 주택유형인지 함께 확인해야 합니다.
② 법정 전환율 — 기존 계약을 월세로 돌릴 때의 상한
법정 전환율은 시세가 아니라 상한 규제입니다. 계약 기간 중이거나 갱신하는 계약에서 전세를 월세로 돌릴 때, 임대인이 이 이율을 넘겨 받을 수 없다는 뜻입니다. 값은 “한국은행 기준금리 + 2%p”와 연 10% 중 낮은 쪽으로 정해지는데, 확인 시점(2026년 8월 말) 기준금리가 3.00%라서 법정 전환율은 연 5.0%입니다. 기준금리가 바뀌면 이 값도 자동으로 바뀝니다.
여기서 실무적으로 중요한 경고 하나가 있습니다. 인터넷 자료는 물론 공공기관의 전환율 계산기조차 낡은 기준금리로 계산된 값을 그대로 쓰고 있는 경우가 있어서, 한국은행에서 현재 기준금리를 직접 확인해 ‘기준금리+2%p’로 계산하는 것이 가장 안전합니다. 기준금리는 한국은행 기준금리 추이 페이지에서 바로 확인할 수 있습니다.
오해가 잦은 대목도 짚어두겠습니다. 이 상한은 신규 계약에는 적용되지 않습니다. 새로 들어가는 집의 월세가 법정 전환율보다 높게 매겨져 있어도 그 자체는 위법이 아닙니다. 반대로 계약갱신요구권을 행사한 갱신에서는 “동일 조건 유지”가 원칙이라, 임차인이 동의하지 않는 한 임대인이 일방적으로 전세를 월세로 돌릴 수 없습니다.
③ HUG 환산율 6.5% — 보증 가입 한도를 판정하는 심사용 숫자
세 번째 숫자는 시세도 상한도 아닌 심사 도구입니다. HUG 전세보증금반환보증은 보증금이 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하일 때 가입할 수 있는데, 보증부 월세 계약은 보증금과 월세가 섞여 있어 이 요건을 바로 판정할 수 없습니다. 그래서 앞서 본 역방향 공식(환산 전세보증금 = 월세보증금 + 월세×12÷전환율)에 연 6.5%를 넣어 전세 기준 금액으로 환산합니다. 이 6.5%는 2026년 7월 1일 신청분부터 적용된 값(종전 6.4%)으로, 시장 통계나 법정 상한과는 아무 관계가 없습니다.
전환율이 조달비용보다 높으면 전세가 유리합니다
시장 전환율이 내 조달비용보다 높으면 전세가 유리하고, 낮으면 월세가 유리합니다. 이 글의 척추에 해당하는 판정식인데, 방향을 반대로 기억하는 자료가 많으니 원리부터 확실히 해두겠습니다.
전세보증금과 월세보증금의 차액을 D라고 부르겠습니다. 월세를 고르면 D만큼의 현금이 수중에 남는 대신, 매년 대략 D×전환율만큼을 월세로 냅니다. 전세를 고르면 D를 어디선가 마련해야 하고, 그 비용은 대출이라면 대출금리, 내 돈이라면 그 돈을 굴렸을 때 얻었을 수익(기회비용)입니다. 결국 “전환율로 내는 것”과 “조달비용으로 내는 것” 중 싼 쪽을 고르는 문제라서, 전환율이 조달비용보다 높다면 월세로 내는 값이 더 비싸다는 뜻이 됩니다.
대출로 마련한다면 — 전세대출 금리와 비교
조달 수단이 전세대출이라면 비교 상대는 실제 대출금리입니다. 한국주택금융공사가 은행별 전세대출 평균금리를 매월 공시하는데, 2026년 7월 취급분(보증서담보, 정책상품 제외) 기준 은행별 평균은 연 3.76~5.38% 범위였고 다수 은행이 3%대 후반에서 4%대 초반에 몰려 있었습니다. 실제 판정에는 공시 평균이 아니라 본인이 받은 견적 금리를 넣어야 합니다.
앞의 가상 매물로 계산해보면 이렇습니다. 전환율 4.8%짜리 매물에 대출금리 4.2%로 조달할 수 있다면 격차 +0.6%p로 전세가 유리합니다. 지방 소형 아파트처럼 전환율이 6%대 후반에서 7%대인 구간이라면 격차가 2~3%p까지 벌어져 전세 쪽이 압도적입니다. 반면 서울 아파트는 시장 전환율(4%대 중후반)과 대출금리대가 거의 겹쳐 격차가 0%p대 초반에 그치는 경우가 많습니다. “서울은 전세가 무조건 유리하다”는 통념이 계산상으로는 성립하지 않는 구간입니다.
한 가지 전제도 확인해야 합니다. 이 계산은 전세대출이 실제로 실행된다는 가정 위에 서 있는데, 조건에 따라 대출 자체가 어려울 수 있습니다. 은행 심사가 어디까지 재량인지는 전세대출 실거주 규제에서 은행 재량이 마지막 변수가 되는 구조를 다룬 글에서 확인할 수 있습니다.
내 돈으로 낸다면 — 세후 수익률과 비교
자기 현금으로 보증금을 내는 경우의 조달비용은 그 돈을 굴렸을 때의 세후 수익률입니다. 이자소득에는 15.4%의 세금이 붙으므로, 예를 들어 연 3.0% 정기예금에 넣어둘 수 있는 돈이라면 세후 수익률은 약 2.54%로 계산합니다. 비교 상대를 세전 금리로 잡으면 전세 쪽 비용을 실제보다 부풀리게 됩니다.
확인 시점의 시장 전환율은 대부분 지역에서 이런 세후 예금 수익률보다 높습니다. 그래서 안전자산 운용을 전제로 계산하면 전세 쪽으로 기우는 경우가 많은데, 이것은 어디까지나 계산 결과이지 정답이 아닙니다. 본인의 실제 운용 수익률이 높다면 결과가 뒤집힐 수 있고, 다음에 볼 비용 항목 하나가 더 남아 있기 때문입니다.
보증보험료를 더하면 결론이 뒤집힐 수 있습니다
전세에는 숨은 고정비용이 하나 있습니다. 보증금을 지키기 위한 전세보증금반환보증의 보증료입니다. HUG 전세보증금반환보증의 보증료율은 주택유형과 부채비율에 따라 연 0.097~0.211%인데, 예를 들어 전세 3억원 아파트(부채비율 70% 이하)라면 연 32만원 정도, 월 2만 7,000원꼴입니다.
이 비용은 전세를 고르는 쪽에만 붙으므로 판정식이 “전환율 > 대출금리 + 보증료율”로 바뀝니다. 격차가 3%p씩 벌어진 구간에서는 0.1%p 남짓한 보증료가 결론을 못 바꾸지만, 서울 아파트처럼 격차가 0%p대인 구간에서는 이 한 줄이 전세 유리를 월세 유리로 뒤집을 수 있습니다. 격차가 좁게 나왔다면 반드시 보증료까지 넣어 다시 계산해보세요. 참고로 보증료는 세액공제 대상이기도 합니다(요율·한도는 국세청에서 확인).
세금은 월세 세액공제 1,000만원, 전세 소득공제 400만원으로 갈립니다
세제 혜택은 두 계약이 완전히 다른 트랙을 탑니다. 월세는 낸 돈의 일정 비율을 세금에서 직접 빼주는 세액공제 대상이고, 전세대출 상환액은 과세 대상 소득을 줄여주는 소득공제 대상입니다. 같은 “공제”라도 절세액 계산법이 달라서, 이 차이가 전월세 판정의 마지막 변수가 됩니다.
월세 세액공제 — 한도 1,000만원, 확정일자는 필요 없습니다
월세 세액공제의 현재 요건은 아래와 같습니다. 한도가 750만원이던 시절의 정보가 아직 많이 돌아다니는데, 지금은 연 1,000만원입니다. 상세 요건은 국세청 월세액 세액공제 안내가 기준입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 소득 요건 | 총급여 8,000만원 이하 |
| 세대 요건 | 무주택 세대의 세대주(또는 세대원) |
| 주택 요건 | 국민주택규모(85㎡) 이하 또는 기준시가 4억원 이하, 오피스텔 포함 |
| 주소 요건 | 임대차계약서 주소 = 주민등록 주소(전입신고 필수, 확정일자 불요) |
| 공제율 | 총급여 5,500만원 이하 17% / 5,500만~8,000만원 15% |
| 한도 | 연 1,000만원(최대 환급 150만~170만원) |
실무에서 갈리는 포인트가 몇 개 있습니다. 확정일자는 필요 없고 전입신고가 핵심 요건이라는 점, 배우자 등 기본공제대상자 명의로 계약해도 본인이 거주하며 부담했다면 공제된다는 점, 총급여 판단은 본인 기준이라 맞벌이 합산이 아니라는 점, 묵시적 갱신 상태여도 공제된다는 점입니다.
총급여 8,000만원을 넘어 세액공제를 못 받는 경우에도 우회로가 있습니다. 홈택스에서 주택임차료 현금영수증을 신청하면 낸 월세가 신용카드 등 사용금액 소득공제로 잡힙니다. 다만 현금영수증 소득공제와 월세 세액공제는 중복이 안 되므로, 자격이 되는 사람은 유리한 쪽 하나만 골라야 합니다.
전세대출 소득공제 — 이자가 아니라 원리금, 청약저축과 한도를 나눠 씁니다
전세대출 쪽 공제의 정식 이름은 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제입니다. 이름 그대로 이자만이 아니라 원금과 이자를 합한 원리금 상환액의 40%를 소득에서 빼주고, 한도는 연 400만원입니다. 무주택 세대주가 국민주택규모(85㎡) 이하 주택을 임차한 경우가 대상이며, 상세 요건은 국세청 안내 페이지에 있습니다.
함정은 한도 공유입니다. 이 400만원 한도는 주택마련저축(청약저축) 공제금액과 합산해서 적용됩니다. 청약저축 납입으로 이미 120만원을 공제받았다면 전세대출 원리금으로 쓸 수 있는 한도는 280만원만 남습니다. 청약저축을 꾸준히 붓는 사람일수록 전세대출 공제의 실효 한도가 줄어드는 구조입니다.
둘을 나란히 놓으면 — 절세액이 두 배 가까이 벌어질 수 있습니다
두 공제의 최대 효과를 단순 비교하면 아래와 같습니다. 이 표는 각 한도를 전부 채웠다고 가정한 단순 계산이며, 지방소득세는 제외했다는 점을 먼저 밝혀둡니다. 실제 절세액은 본인의 월세·상환액·과세표준에 따라 달라집니다.
두 공제는 갈리는 기준부터 다릅니다. 전세대출 소득공제는 과세표준 구간(세율 15%·24%)에 따라 절세액이 달라지고, 월세 세액공제는 과세표준이 아니라 총급여 구간(5,500만원 기준)에 따라 공제율이 갈립니다. 그래서 두 절세액을 나란히 놓을 때는 “같은 사람”을 가정하는 게 아니라, 각자의 기준선에서 최대치를 뽑아 비교하는 것입니다.
| 구분 | 방식 | 최대 공제 대상액 | 절세액(지방소득세 제외) |
|---|---|---|---|
| 전세대출 원리금 | 소득공제 40% | 연 400만원 | 과표 15% 구간 60만원 / 과표 24% 구간 96만원 |
| 월세 | 세액공제 15~17% | 연 1,000만원 | 총급여 5,500만원 이하 170만원 / 5,500만~8,000만원 150만원 |
한도를 전부 채웠다는 가정의 단순 계산으로는, 과표 15% 구간에서 월세 세액공제의 절세액이 전세대출 소득공제의 세 배 가까이까지 벌어집니다. 과표가 높아질수록 소득공제 쪽 절세액이 커져 격차는 좁아집니다. 전환율 계산에서 격차가 좁게 나온 경우라면 이 세제 차이가 실질적인 승부처가 될 수 있습니다. 다만 두 공제는 배타적 선택입니다 — 전세로 살면 원리금 소득공제, 월세로 살면 세액공제이지 둘을 겹쳐 받을 수는 없습니다. 개별 사정에 따라 적용이 달라질 수 있으므로 연말정산 전에 국세청 안내나 세무 전문가를 통해 확인하세요.
서울 기준 보증금 1억 6,500만원을 넘으면 최우선변제 대상이 아닙니다
전세가 지는 가장 큰 리스크는 금리도 세금도 아닌 보증금 그 자체의 크기입니다. 특정 사건을 들 필요도 없이, 법이 세입자를 어디까지 지켜주는지만 확인해도 전세와 월세의 리스크 격차가 드러납니다.
최우선변제 — 법이 정한 마지막 안전망의 범위
주택임대차보호법의 최우선변제 제도는 집이 경매로 넘어가도 소액 보증금의 일부를 선순위 담보권자보다 먼저 돌려받게 해주는 안전망입니다. 다만 보증금 총액이 지역별 기준 이하인 계약만 대상입니다. 현행 기준은 찾기쉬운 생활법령정보에서 확인할 수 있으며, 2026년 7월 말 확인 기준 값은 아래와 같습니다.
| 지역 | 대상 보증금 | 우선변제액 |
|---|---|---|
| 서울 | 1억 6,500만원 이하 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 | 1억 4,500만원 이하 | 4,800만원 |
| 광역시 등 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
핵심은 “이하”라는 조건입니다. 보증금이 기준을 넘는 순간 최우선변제라는 안전망 자체가 사라지고, 보증금 전액이 임대인의 상환 능력과 배당 순위에 걸리게 됩니다. 서울 아파트 전세 보증금은 대부분 이 기준을 넘는 반면, 통상 수천만원대인 월세 보증금은 안전망 안에 들어갑니다. 전세가 구조적으로 더 큰 리스크를 지는 첫 번째 이유가 이것이고, 앞서 본 보증보험이 전세의 준필수 비용인 이유이기도 합니다.
우선변제권 만들기 — 주민센터 한 번으로 끝낼 수 있습니다
안전망 밖의 보증금을 지키는 기본 장치는 우선변제권입니다. 점유와 전입신고로 대항력을 갖추고 확정일자까지 받으면, 이후 설정되는 담보권보다 앞선 순위로 배당받을 수 있습니다. 경매가 진행되면 배당요구 종기까지 이 요건을 유지해야 하고, 보증금을 증액했다면 증액분에 대해 확정일자를 다시 받아야 합니다.
절차는 생각보다 간단하게 묶을 수 있습니다. 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약은 30일 이내 임대차 신고 의무가 있는데(위반 시 과태료 100만원 이하), 전입신고를 하면서 계약서를 첨부하면 임대차 신고가 함께 처리되고, 임대차 신고가 되면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 주민센터 한 번 방문으로 신고 의무와 우선변제권 요건을 동시에 채울 수 있다는 뜻입니다.
반환 재원이 다음 세입자의 보증금인 구조
전세 리스크의 두 번째 층은 돈의 흐름 구조에 있습니다. 전세는 임대인 입장에서 무이자로 목돈을 조달하는 수단이라, 보증금 반환 재원이 임대인의 예금이 아니라 다음 세입자의 보증금인 경우가 많습니다. 전세 시세가 내리거나 다음 세입자를 구하지 못하면 돌려줄 돈이 제때 마련되지 않는 구조적 지연이 생길 수 있습니다.
월세는 보증금 자체가 작아 이 구조에 노출되는 금액이 애초에 작습니다. 전세와 월세의 리스크 차이는 결국 “얼마나 큰돈을 임대인의 자금 사정에 맡기는가”의 차이인 셈입니다. 전세 매물이 시장 여건에 따라 지역 단위로 출렁이는 실제 모습은 서울 전세 매물이 노원·중랑부터 사라진 배경을 다룬 글에서 볼 수 있습니다.
계약 전 체크리스트
계산과 확인을 순서대로 정리하면 이렇습니다.
- ☐ 해당 지역·주택유형(아파트/종합주택)·규모의 시장 전환율을 한국부동산원 R-ONE에서 확인했다
- ☐ 내 조달비용을 정했다 — 대출이면 실제 견적 금리, 내 돈이면 세후 운용 수익률(이자소득세 15.4% 차감)
- ☐ 전세 쪽 계산에 보증보험료(연 0.097~0.211%)를 더해 판정식을 다시 돌려봤다
- ☐ 세제 효과를 확인했다 — 월세면 세액공제 요건(총급여·전입신고), 전세대출이면 청약저축과의 합산 한도 400만원
- ☐ 보증금이 우리 지역 최우선변제 대상 범위 안인지 확인했다
- ☐ 갱신 협상에 법정 전환율을 쓸 일이 있다면, 한국은행 기준금리를 직접 확인해 ‘기준금리+2%p’로 계산했다
- ☐ 전입신고할 때 계약서를 지참해 임대차 신고와 확정일자를 한 번에 처리하기로 했다
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 법정 전월세전환율은 4.5% 아닌가요?
A. 4.5%는 기준금리가 2.50%였던 시기의 값입니다. 법정 전환율은 고정 숫자가 아니라 “기준금리+2%p”(연 10% 상한)라는 공식이라 기준금리를 따라 자동으로 바뀝니다. 확인 시점(2026년 8월 말)에는 기준금리 3.00%로 5.0%입니다. 공공기관 계산기에도 옛 값이 남아 있는 경우가 있으니 공식으로 직접 계산하세요.
Q. 집주인이 갱신하면서 전세를 월세로 바꾸자고 하면 따라야 하나요?
A. 아닙니다. 계약갱신요구권을 행사한 갱신은 동일 조건 유지가 원칙이라, 임차인이 동의하지 않으면 전세를 월세로 돌릴 수 없습니다. 동의해서 전환하는 경우에는 법정 전환율(기준금리+2%p)을 넘지 않는지 확인하면 됩니다.
Q. 월세 세액공제를 받으려면 확정일자를 받아야 하나요?
A. 확정일자는 필요 없습니다. 핵심 요건은 전입신고로, 임대차계약서 주소와 주민등록 주소가 같아야 합니다. 다만 확정일자는 보증금을 지키는 우선변제권 요건이므로, 공제와 무관하게 받아두는 것이 좋습니다.
Q. 전세대출 소득공제와 월세 세액공제를 둘 다 받을 수는 없나요?
A. 없습니다. 전세로 살면 원리금 상환액 소득공제, 월세로 살면 세액공제로 주거 형태에 따라 하나만 해당합니다. 월세를 현금영수증으로 처리해 신용카드 등 소득공제로 잡는 방법도 세액공제와는 중복되지 않아, 유리한 쪽 하나만 골라야 합니다.
Q. 반전세(보증부 월세)는 전세와 어떻게 비교하나요?
A. 환산 전세보증금 공식(월세보증금 + 월세×12 ÷ 전환율)으로 전세 기준 금액으로 되돌려 비교합니다. 이때 전환율 자리에 해당 지역 시장 전환율을 넣으면 시세 비교용이 되고, HUG 보증 가입 가능 여부를 볼 때는 심사용 환산율 6.5%가 적용됩니다.
Q. 전월세전환율 통계는 어디서, 얼마나 자주 확인할 수 있나요?
A. 한국부동산원 R-ONE에서 매월 공표되며, 공표까지 두 달 정도 시차가 있습니다. 서울은 서울주택정보마당에서 분기별 자치구 단위 통계도 제공합니다. 기관마다 표본이 달라 값이 조금씩 다르므로, 기관·시점·주택유형을 함께 확인하는 것이 안전합니다.
마무리 — 판정식에 내 숫자를 넣는 일만 남았습니다
정리하면 순서는 셋입니다. 내 지역·유형의 시장 전환율을 확인하고, 대출금리 또는 세후 수익률에 보증보험료를 더한 조달비용과 비교하고, 격차가 좁으면 세제 효과와 보증금 리스크까지 저울에 올리는 것입니다. 어느 쪽이 유리한지는 매물과 본인 조건에 따라 달라지므로, 이 글이 드릴 수 있는 것은 답이 아니라 계산법입니다.
※ 이 글은 2026년 8월 말 확인 기준으로 작성됐습니다. 전환율 통계·기준금리·세제 요건은 계속 바뀌므로, 계약 전 본문에 링크한 각 기관 공식 페이지에서 최신 값을 확인하세요. 개별 세무 판단은 사정에 따라 다르므로 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
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최종 업데이트: 2026-08-30
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